Condo neuf: les 5 étapes de la vente et la prise de possession

Par Mise en ligne : 17 mai 2018

shutterstock

shutterstock

Dès la création du syndicat, le promoteur peut procéder au transfert de propriété des condos et conclure les ventes. La prise de possession de votre condo est alors imminente, même s’il reste encore quelques étapes à franchir.

Étape 1 : L’inspection pour la réception du condo

À mesure que les travaux dans les condos prennent fin, les futurs acheteurs sont convoqués par l’entrepreneur général ou le promoteur pour une inspection des lieux. Il est alors fortement conseillé aux acheteurs de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment (architecte, ingénieur ou technologue), avec l’accord du promoteur.

Si votre partie privative est couverte par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, cette étape constituera l’inspection pour la réception de votre partie privative, inspection que vous pourrez faire à l’aide d’une liste préétablie par la Régie du bâtiment du Québec (tapez liste d’inspection dans le moteur de recherche).

Si vous êtes en désaccord avec les travaux à terminer ou sur les corrections à apporter, indiquez-le clairement sur le formulaire. Si l’entrepreneur manque à ses obligations prévues dans le contrat de garantie, vous pouvez faire une réclamation auprès de l’administrateur du plan. Pour conserver vos droits à une indemnisation, vous devrez respecter les délais mentionnés dans votre contrat de garantie.

>> À lire aussi: Projets résidentiels, la banlieue se transforme

Étape 2 : L’obtention de l’assurance habitation

Dès que vous devenez propriétaire, votre condo doit être couvert par une assurance habitation, même avant votre emménagement. Vous pouvez vous procurer des produits d’assurance directement de certaines compagnies d’assurance ou par l’intermédiaire d’un courtier d’assurance. L’assurance habitation en copropriété diffère de celle offerte aux propriétaires de maisons individuelles.

Faire affaire avec un spécialiste de l’assurance en copropriété est essentiel. Les couvertures offertes aux copropriétaires varient légèrement d’un assureur à un autre : un courtier d’assurance pourra vous aider à trouver la police répondant le mieux à vos besoins. Votre police d’assurance doit être transmise au notaire.

>> À lire aussi: Copropriétaires, êtes-vous bien assurés?

Étape 3 : Les actes notariés

Le temps est venu d’effectuer le transfert de la propriété du promoteur à l’acheteur par l’intermédiaire d’un notaire. Le rôle de ce dernier consiste principalement à examiner les titres, à rédiger les actes d’hypothèque et de vente et à les publier.

Le notaire doit s’assurer que le titre de la propriété n’est pas grevé, entre autres, par une hypothèque légale de la construction. Les servitudes affectant le titre sont aussi examinées. Ces vérifications sont cruciales pour la protection de vos droits en tant qu’acheteur.

Quand on achète un condo directement à un promoteur, ce dernier impose généralement le recours au même notaire à tous les acheteurs. Vous pouvez quand même retenir les services d’un conseiller juridique pour faire une vérification des titres et des documents, en particulier de la déclaration de copropriété.

L’acte de vente est rédigé par le notaire en fonction des ententes intervenues dans le contrat préliminaire. Une fois signé par les deux parties, il officialise votre achat et il est inscrit au bureau de la publicité des droits.

Lors de la transaction, le notaire procède aux répartitions pour le paiement des charges communes et des taxes foncières. Il est à noter qu’à cette étape, les autorités n’auront pas encore évalué le condo ni émis les comptes de taxes foncières, ce qui sera fait après quelques mois.

Les documents que le notaire vous remettra devront être conservés précieusement :

• une copie de l’acte d’hypothèque,
• une copie de l’acte de vente,
• le certificat de localisation,
• la déclaration de copropriété.

Après la transaction notariée, le nouveau copropriétaire peut emménager dans son condo selon la date d’occupation prévue au contrat. Enfin, vous pouvez vous installer dans votre nouvelle demeure !

>> À lire aussi: Dégâts d’eau et assurances, deux jugements en faveur des consommateurs

Étape 4 : Le paiement des charges communes

La déclaration de copropriété exige que les copropriétaires contribuent aux charges communes d’exploitation du syndicat et au fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de leur fraction. Cette valeur relative représente la part des parties communes dont vous devenez propriétaire au moment de l’achat. Vous la trouvez dans le tableau des valeurs relatives de chaque fraction dans l’acte constitutif de la déclaration de copropriété.

Lors du transfert de propriété, le notaire vous avisera des contributions mensuelles (frais de condo) que vous devrez assumer à l’avenir. Votre part sera proportionnelle à la valeur relative de votre condo, en plus, dans certains cas, des frais liés à des parties communes dont vous pourriez avoir l’usage exclusif. Avant l’assemblée générale extraordinaire de transition, la perception des contributions mensuelles relève de l’administrateur provisoire.

Ce dernier doit remettre aux nouveaux copropriétaires un avis de cotisation les avisant du montant à payer et des modalités de paiement. Toutefois, il arrive qu’il retarde l’envoi de l’avis de cotisation et par conséquent la perception des paiements, ce qui prive le syndicat de ses revenus. En l’absence des fonds nécessaires pour payer les dépenses d’exploitation, l’entreprise du promoteur se charge parfois de faire les paiements. De telles pratiques brouillent la tenue des livres comptables du syndicat et leur vérification lors du transfert de l’administration aux copropriétaires.

Elles peuvent aussi priver le syndicat de sommes d’argent importantes. Les nouveaux copropriétaires ne devraient pas tolérer de telles pratiques et s’assurer que la contribution aux charges communes par le promoteur et les copropriétaires débute dès la création de la copropriété.

Vérification des contributions mensuelles aux charges communes générales:

A = dépenses annuelles d’exploitation
B = contribution annuelle au fonds de prévoyance
C = valeur relative du condo (selon la déclaration de copropriété)

Contribution mensuelle =
(A + B) x C   =  (100 000 $ +15 000 $) x 1,7 % = 162,92 $
    12                                  12

>> À lire aussi: 10 questions pièges sur la vie en condo

Étape 5 : Les relations avec l’administration du syndicat

Il arrive à l’occasion que le promoteur fasse appel à un gestionnaire externe pour l’assister dans le démarrage de la copropriété. Le gestionnaire exécute les décisions de l’administrateur provisoire et communique avec les copropriétaires. Il est chargé de faire respecter la déclaration de copropriété. À cette fin, il transmet l’avis de cotisation, perçoit les contributions mensuelles des copropriétaires, veille à l’utilisation conforme des parties communes et fait respecter le règlement de l’immeuble.

Si les copropriétaires s’interrogent sur l’organisation et l’administration de l’immeuble, c’est au gestionnaire qu’ils peuvent s’adresser. Par exemple, si vous avez acheté un condo, avisez le gestionnaire de la date de votre emménagement. Par contre, en cas de malfaçon liée à la construction, il est préférable de contacter le service après-vente du promoteur pour plus d’efficacité.

Le gestionnaire est aussi responsable de faire parvenir aux copropriétaires l’avis de convocation à l’assemblée générale extraordinaire de transition accompagné des documents requis.

En cas d’absence d’un gestionnaire externe, les copropriétaires doivent s’adresser directement à l’administrateur provisoire pour obtenir des renseignements sur le fonctionnement du syndicat. La déclaration de copropriété indique qui est cet administrateur provisoire.

>> À lire aussi: Gestionnaire de copropriété, à surveiller!

Cet article est tiré de notre guide Copropriété 2e édition révisé par la Chambre des notaires, disponible en version papier.

Ajouter aux favoris
Ajouter aux favoris

Pour suivre toutes les mises à jour et nouveautés sur cet article, vous devez être connecté.