Les précautions à prendre avant de louer votre maison sur Airbnb

Propriétaire d’un chalet dans Lanaudière, Françoise (prénom fictif) le loue régulièrement grâce à Airbnb, un site de location d’hébergement à court terme. En un an, elle n’a connu que de bonnes expériences, sauf une fois. « C’étaient des jeunes, et ils avaient invité une foule de gens. Avec tout ce monde, la consigne d’éviter de mettre du papier dans la toilette n’a pas été respectée et les conduits se sont bouchés », raconte-t-elle. Résultat : 500 $ en frais de réparation.

Les hôtes, comme Françoise, sont nombreux sur les plateformes web d’hébergement à court terme. En juillet 2016, sur Airbnb, ils étaient 8 800 à Montréal seulement. Sur d’autres sites, par exemple Homelidays, membre de la famille HomeAway, quelque 2 630 locateurs québécois étaient inscrits au moment d’écrire ces lignes, en mars dernier.

La confiance d’abord

Contrairement à des sites de petites annonces – Kijiji, par exemple –, où vous pouvez aussi afficher votre maison ou votre chalet à louer, ces plateformes fonctionnent comme de véritables communautés. Hôtes et voyageurs s’y rencontrent et partagent un code de valeurs basé sur la confiance et le respect entre utilisateurs.

Vous pouvez y publier des commentaires (positifs ou négatifs) sur les touristes qui ont résidé chez vous. Et ces derniers peuvent s’exprimer sur ce qu’ils ont ou n’ont pas aimé de votre accueil.

Malgré l’esprit de confiance qui règne entre les parties, louer sa demeure à des étrangers n’est pas un geste anodin. D’ailleurs, à l’automne 2016, le Service de police de la Ville de Montréal (SPVM) rapportait une vague de vols d’objets de valeur (téléviseurs et ordinateurs) perpétrés par des voyageurs qui avaient loué des appartements par l’entremise de sites comme Airbnb.

Envie d’essayer ? Voici quelques conseils pour tenter l’expérience en minimisant les risques de mauvaises surprises.

Soyez au fait du cadre légal

La Loi et le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, adoptés en décembre 2015, stipulent que si vous offrez de l’hébergement à des touristes – que ce soit une chambre, un appartement ou une maison – pour des périodes de 31 jours et moins, sur une base régulière, vous devez vous procurer une attestation de classification auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Celle-ci coûte 253 $ par an (plus les taxes).

Le concept de « base régulière » étant flou, Tourisme Québec a publié le Guide d’interprétation de la loi et du règlement sur les établissements d’hébergement touristique. Selon ce document, vous êtes réputé exercer votre activité de location sur une base régulière si, par exemple, vous louez une chambre dans votre résidence principale toutes les fins de semaine, ou encore si vous louez votre chalet plusieurs semaines en été, durant les jours fériés et la relâche. Dans ces cas, il vous faut obtenir un numéro d’inscription auprès de Revenu Québec, à qui vous devrez verser la taxe d’hébergement de 3,5 %.

Si vos locations ne sont pas fréquentes ou répétitives (vous louez une seule fois par an, par exemple, lors d’un festival), vous n’aurez pas à obtenir l’attestation de la CITQ, ni à percevoir et à verser la taxe d’hébergement. Mais vous devez quand même inscrire ces revenus supplémentaires dans votre déclaration d’impôts.

Peaufinez votre fiche descriptive

Sur un site de location à court terme, il vous faut créer une annonce. Mentionnez-y tous les renseignements nécessaires concernant le lieu à louer. Fournissez une description fidèle du logement (nombre de pièces, de lits, de salles de bain, etc.), des équipements (spa, bateau, etc.) et des commodités (Wi-Fi, câble, téléphone, etc.) offerts. Pour éviter des déconvenues susceptibles de générer un conflit entre vous et le locataire, soyez honnête. Par exemple, si votre barbecue fonctionne mal, ne l’incluez pas dans les commodités.

« Il est important de rédiger un “règlement intérieur” le plus précis possible », ajoute Françoise, qui redouble de prudence depuis sa mauvaise expérience. Afin de réduire les risques d’abus, inscrivez-y avec exactitude ce qui est permis et ce qui ne l’est pas : vos locataires ont-ils le droit de fumer, d’utiliser le spa, d’amener des animaux ?

Renseignez-vous sur le voyageur

Lisez attentivement la fiche descriptive de la personne qui vous fait une demande de location, suggère Romain Giacalone, hôte français d’expérience et auteur du livre Les conseils d’un Top Host Airbnb pour mieux louer. Les sites recommandent de lire les commentaires que les hôtes ont laissés à propos du voyageur. S’il s’est montré irrespectueux ou a dérangé les voisins, par exemple, vous le saurez et pourrez refuser sa demande.

Certaines plateformes permettent de vérifier l’identité de l’éventuel locataire. Avec Airbnb, notamment, vous pouvez exiger qu’il vous présente un « badge d’identification vérifiée » attestant qu’il a fourni une adresse courriel, un numéro de téléphone ainsi qu’une pièce d’identité officielle (passeport, permis de conduire) qui concorde avec un compte Facebook ou Google. « Même si le système n’est pas infaillible, il peut dissuader de possibles clients malveillants », croit Romain Giacalone.

Prenez le temps d’échanger par courriel ou par téléphone avec la personne. Posez-lui des questions afin d’avoir une meilleure idée de son profil de voyageur : le but de son voyage, ses champs d’intérêt, ses attentes par rapport à l’hébergement, etc. S’il vous dit qu’il compte recevoir plusieurs invités qui dormiront dans des sacs de couchage, cela pourrait signifier son intention d’organiser une fête chez vous. Le site HomeAway recommande aux propriétaires d’avoir de préférence une conversation téléphonique avec le futur occupant.

« Sur Airbnb, utilisez la messagerie sécurisée [offerte par la plateforme], suggère Romain Giacalone. Ainsi, l’entreprise, qui agit comme médiateur en cas de litige, aura accès facilement à tous vos échanges si elle doit intervenir. »

Utilisez le service de réservation du site

Vous souhaitez accepter la demande d’un voyageur ? Il ne reste plus qu’à conclure la transaction et à percevoir le montant de la location. Romain Giacalone considère « qu’un contrat n’est pas nécessaire si vous passez par le système de réservation, car toutes les conditions de location sont enregistrées sur le site ».

Certaines plateformes vous assurent que la transaction est sécurisée. Du côté d’Airbnb, par exemple, c’est le site qui perçoit le montant et qui le dépose dans votre compte 24 heures après l’arrivée des occupants. Ailleurs, notamment sur HomeAway, il vous faudra payer un supplément pour utiliser le système de réservation en ligne donnant accès au paiement sécurisé. Si vous ne choisissez pas cette option, vous devrez faire affaire directement avec le voyageur.

Dans un tel cas, mieux vaut lui demander de signer un contrat de location, qui inclut, entre autres, les noms et coordonnées des deux parties, l’adresse du logement loué, les dates d’arrivée et de départ, le montant de la location, les conditions de paiement, les politiques d’annulation et de remboursement, ainsi que votre règlement intérieur.

3 % frais prélevés par Airbnb sur le montant de la location. Avec Homelidays, les propriétaires peuvent choisir de souscrire un abonnement annuel de 347 $ ou de payer une commission de 8 % sur chaque réservation.
Sources : Airbnb, Homelidays.

Protégez et assurez vos biens

Ne laissez pas dans le logement des objets de valeur, comme un téléviseur haut de gamme, des bijoux ou des œuvres d’art.

Le SPVM conseille aussi d’aviser vos voisins et de leur demander de vous contacter si une situation leur semble anormale, comme de la musique forte tard dans la nuit ou beaucoup de va-et-vient. Installez des caméras de surveillance à l’extérieur pour décourager d’éventuels voleurs ou des voyageurs qui voudraient faire une grosse fête sur votre terrain.

Par ailleurs, il est essentiel de communiquer avec votre assureur lorsque vous envisagez de louer votre habitation à des tiers, prévient Caroline Phémius, conseillère en affaires publiques au Bureau d’assurance du Canada. « Il doit être avisé de tout changement qui modifie le risque pour lequel la prime a été établie. »

Les contrats d’assurance habitation prévoient généralement une couverture en responsabilité civile pour le prêt ou la location de la résidence assurée lorsqu’il s’agit d’une activité occasionnelle. À compter du 1^er juin 2017, la notion d’« occasionnelle », dans la plupart des contrats d’assurance habitation, équivaudra à 30 jours ou moins par an, consécutifs ou non. Cela dit, même si vous louez votre maison moins de 30 jours par an, vous devez aviser votre assureur à chaque location.

Caroline Phémius précise toutefois que « le vol des biens de l’assuré par un locataire n’est jamais couvert ». Un locataire part avec votre téléviseur ? Aucune assurance ne vous dédommagera. En guise de protection, HomeAway recommande donc fortement aux hôtes de réclamer un dépôt de garantie. Airbnb, par exemple, s’occupe de gérer cette caution. Celle-ci consiste en une autorisation de paiement sur le compte du voyageur. Si vous ne signalez aucun dégât ou vol 48 heures après le départ du locataire, le paiement de la caution est annulé. Pour déterminer le montant du dépôt, Romain Giacalone propose d’exiger l’équivalent de ce que demandent les propriétaires de logements comparables au vôtre dans la région.