Condos : un bon conseil d’administration fait de meilleurs voisins

Relations difficiles entre copropriétaires, répartition des coûts, bruits de voisinage, manque de diligence dans la prévention de la dégradation de l’immeuble : l’étude publiée par la revue d’information du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) met en lumière les problèmes les plus souvent vécus par les copropriétaires.

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Le CA : un rôle clé

Ces problèmes découlent bien souvent d’un conseil d’administration inefficace, selon la conclusion de l’étude coréalisée par Micheline Renault, chercheuse et professeur titulaire au Département des sciences comptables, de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQÀM) et Patrick Coulombe, conseiller recherche et analyse statistique à l’UQÀM.

« Une gouvernance approximative, qui fait fi des meilleures pratiques, crée presque toujours un milieu de vie où les tensions, les frustrations et les risques sont le lot du quotidien », indique l’étude publiée dans la revue d’information du RGCQ l’automne dernier.

Notons que les coauteurs se sont attardés aux condos en autogestion de moins de 20 unités qui représentent plus de 90 % des immeubles en copropriété au Québec.

Voici cinq conseils tirés de leur recherche pour que vous restiez en bons termes avec vos copropriétaires.

Ayez un conseil d’administration structuré

Choisissez les administrateurs pour leurs compétences en gestion plutôt que selon vos affinités personnelles.

« L’administration de l’immeuble doit se faire de façon ordonnée avec la tenue de réunions et la publication de procès-verbaux, affirme Micheline Renault. Il ne doit pas y avoir de gestion de corridor ni de mémérage. »

Une administration bien structurée est composée d’administrateurs à l’écoute des copropriétaires, qui mènent des assemblées informatives et qui exercent une gestion proactive des travaux.

Ce type d’administration permettra d’instaurer un climat de discussion favorable en assemblée, ce qui rendra le climat plus agréable dans la vie quotidienne.

Ne faites pas de travaux par vous-même

Effectuer des travaux par vous-même peut vous coûter cher et entraîner des conflits avec vos voisins. La chercheuse recommande fortement d’embaucher un professionnel accrédité.

« Le rôle du conseil d’administration est de faire faire et non de faire. Vous ne devez pas vous improviser spécialiste en construction », prévient-elle. 

Si l’un des copropriétaires effectue mal les travaux dans une partie commune, le montant devra être payé par tous les voisins. En revanche, si vous engagez une entreprise, celle-ci offrira des garanties qui vous protégeront.

Connaissez la répartition des coûts des travaux

« La répartition des coûts lors de travaux est un problème majeur en copropriété », observe Micheline Renault. Dans ce type d’immeuble, il y a des parties communes, des parties privatives et des parties communes à usage exclusif, comprenant entre autres les fenêtres, le balcon et le toit-terrasse.

« D’une déclaration de copropriété à une autre, la répartition des coûts diffère. Par exemple, dans certaines copropriétés, les fenêtres vont être payées par le syndicat, tandis qu’ailleurs, ce sera à la charge du copropriétaire », souligne la chercheuse et professeure à l’ ESG UQÀM.

Il faut donc bien lire votre déclaration de copropriété pour ne pas être surpris quand vient le temps de régler les coûts, par exemple après un bris de fenêtre.

Soyez discipliné

En plus d’aborder la répartition des coûts, la déclaration de copropriété présente les règlements de l’immeuble à condos.

Pouvez-vous posséder des animaux domestiques ? Pouvez-vous fumer dans votre condo ? Pouvez-vous inviter des visiteurs tard le soir ou durant la nuit? Vous le saurez en lisant la déclaration de copropriété.

« Lorsque vous aménagez dans une copropriété, vous devez être conscient qu’il y a une discipline à maintenir et que celle-ci est nécessaire. Intégrer une copropriété, c’est comme intégrer une compagnie », explique la chercheuse.

Évitez de faire trop de bruit

Le vacarme est probablement la nuisance la plus souvent déplorée chez les copropriétaires d’un immeuble à condos.

D’ailleurs, dans l’étude coréalisée par Micheline Renault, le bruit est le deuxième problème le plus souvent rapporté par les copropriétaires tout juste derrière l’application de la déclaration de copropriété.

Notons toutefois que, selon le , les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage, comme les bruits de la vie courante qu’on peut entendre dans un immeuble mal insonorisé ou le bruit supplémentaire occasionné par une jeune famille.

Pour qu’un bruit soit considéré comme un inconvénient anormal, un juge pourra, entre autres, se demander si ce bruit est répétitif, s’il est imprévisible, s’il entraîne des conséquences sérieuses et combien de temps il dure.

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