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Tout ce qu'il faut savoir avant d'agrandir sa maison

Par Rémi Maillard Mise en ligne : 12 Mai 2015  |  Magazine : 01 Juin 2015 Shutterstock

Dossier - Rénovation: agrandir sa maison - Choisir la solution appropriee pour agrandir sa maison Shutterstock

Vous avez besoin de plus d’espace, mais vous ne voulez pas déménager? Agrandir votre maison pourrait être une bonne solution… à condition de bien planifier les travaux. Voici ce qu'il faut savoir avant de creuser le sous-sol, agrandir côté jardin ou ajouter un étage.

Les spécialistes que nous avons interrogés sont unanimes: pour éviter qu’un rêve d’agrandissement de maison ne vire au cauchemar, une bonne planification et l’aide d’un professionnel s’imposent. «Même si cela coûte plus cher, mieux vaut embaucher un “gérant de projet”, comme un technologue, qui sera vos yeux et vos oreilles pour superviser la qualité des travaux et veiller à ce que tout se passe bien», conseille Albanie Morin, coordonnatrice à l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC).

Voici les grandes étapes à suivre pour planifier des travaux d’agrandissement, établir un budget réaliste, trouver les bons professionnels et utiliser un contrat détaillé.

Choisir la bonne solution et établir un budget réaliste

Quelle que soit la solution envisagée pour agrandir votre maison, «commencez par vous renseigner auprès de votre municipalité sur ce que vous avez le droit de faire ou non, car vous devrez obligatoirement obtenir un permis», recommande André Gagné, directeur de l’expertise technique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

Vérifiez notamment:

  • si le règlement d’urbanisme municipal interdit l’ajout d’un étage dans une rue bordée seulement de maisons unifamiliales de plain-pied;
  • si la municipalité impose des limites maximales en matière d’agrandissement par l’arrière ou sur les côtés. Par exemple, le bâtiment pourrait devoir occuper moins de 30 % de la superficie du terrain;
  • si le sol et la structure de la maison peuvent supporter l’ajout d’un étage supplémentaire (un ingénieur qualifié en structure devra s’en assurer);
  • s’il serait plus avantageux de tout raser, puis de reconstruire (dans ce cas, vous devrez au préalable obtenir un permis de démolition). «On voit ça à Montréal et dans les quartiers centraux des grandes villes, où il y a peu de terrains à vendre et où les maisons sont souvent désuètes, note André Gagné. Quand les gens tiennent à rester sur place, ils n’ont pas d’autre choix.» Dans ce cas aussi, une visite à votre municipalité s’impose pour voir ce que vous avez le droit de faire une fois l’ancien bâtiment détruit.

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Se procurer le permis nécessaire

Tout agrandissement doit se conformer au Code de construction et aux règlements municipaux. Pour obtenir le permis qui vous autorisera à commencer les travaux, vous devez en faire la demande au service d’urbanisme de votre ville. Cette étape est obligatoire. Vous devrez fournir une série de documents: preuve de propriété, évaluation du coût des travaux, photos, certificat de localisation, plan à l’échelle des modifications projetées, etc. «Certaines villes, dont Montréal, exigent que les plans soient signés par un architecte ou un technologue en architecture, d’autres non», explique André Gagné. Consultez le site Web de votre municipalité pour savoir si c’est le cas chez vous.

Le coût du permis varie d’un endroit à l’autre et il dépend aussi de l’ampleur des travaux. Ainsi, dans l’arrondissement montréalais du Plateau-Mont-Royal, un «permis de transformation» revient à 8,90 $ par tranche de 1 000 $ de travaux (ou un montant forfaitaire minimum de 130 $), auxquels s’ajoutent des frais d’étude de 265 $ pour un agrandissement de moins de 10 m2 (108 pi2), et de 525 $ pour 10 m2 (108 pi2) à 249 m2 (2 680 pi2). En région, les coûts sont souvent plus abordables: à Victoriaville, par exemple, vous devrez débourser 20 $, plus 2 $ par tranche de 1 000 $ de la valeur des travaux dépassant 10 000 $. Les délais aussi sont très variables. «Si vous êtes à Montréal, armez-vous de patience, car cela peut prendre de trois mois à un an pour obtenir le permis», avertit André Gagné.

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Établir un budget réaliste

Il n’existe pas de «formule magique» pour calculer avec précision les coûts reliés à un projet d’agrandissement. Pourtant, de nombreux facteurs sont à prendre en compte. Architecte et conseiller technique aux Services corporatifs de l’Association de la construction du Québec, Robert Périnet recommande de fonctionner au forfait, avec un coût global par projet, et de ne jamais se fier aux compagnies qui annoncent des prix de surface rénovée au pied carré.

Quelques exemples d’estimations:

• Ajouter un étage à un bungalow de 107 m2 (1 150 pi2) coûterait de 175 000 à 250 000 $, suivant le design et la qualité des matériaux choisis, selon le magazine Québec Habitation de l’APCHQ.

• Ajouter un étage à un bungalow de 93 m2 (1 000 pi2), dans le Grand Montréal, revient en moyenne à 200 000 $ (avec quatre pièces, une salle de bain et un escalier, par exemple), précise Richard Sirois, président de la firme Construction Précellence, à Montréal.

• Agrandir d’environ 14 m2 (150 pi2), par l’arrière ou les côtés, coûterait approximativement 70 000 $ avec sous-sol semi-fini inclus, estime l’entrepreneur.

Mais attention, insiste-t-il, il faut prendre en compte de nombreux facteurs pour obtenir un montant réaliste: «Tout dépend aussi du degré de difficulté pour joindre la nouvelle construction à celle existante, des travaux à réaliser sur l’ancien bâtiment, du choix des matériaux et de la quantité de portes et fenêtres à installer, entre autres.»

Pour avoir une idée aussi précise que possible du coût des travaux, voici quelques règles à suivre:

• Consultez dès le départ un professionnel, par exemple un technologue en architecture, un architecte, ou même un entrepreneur général habitué à ce type de projets.

• Renseignez-vous sur le prix des matériaux dans votre région, car il peut varier d’un endroit à l’autre. Une récente analyse effectuée par KPMG pour Estima conseil, le service d’estimation de l’APCHQ, montre qu’un même agrandissement de 93 m2 (1 000 pi2) peut coûter du simple au double selon la ville où les travaux sont exécutés.

• Demandez des prix pour différentes dates de réalisation. «Planifier des travaux d’agrandissement pour septembre ou octobre peut être avantageux, sous réserve que votre projet soit réalisable en deux ou trois mois au maximum. En effet, les entrepreneurs étant souvent moins occupés en automne, vous pourriez obtenir un meilleur prix», dit André Gagné, directeur de l’expertise technique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

•  Intégrez à votre budget une provision correspondant à 20 % du montant des travaux pour parer aux imprévus.

• Prévoyez un montant pour entreposer vos meubles et pour aller vivre ailleurs, histoire de vous mettre à l’abri le temps que le gros des travaux soit achevé.

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Trouver les bons professionnels pour réaliser les travaux

C’est l’étape la plus délicate car l’entrepreneur que vous choisirez doit être compétent pour réussir les travaux et en règle pour vous permettre tous les recours en cas de problèmes.

À ce stade, le bouche-à-oreille s’avère précieux parce que c’est le meilleur moyen d’avoir l’heure juste quant à la qualité des travaux que l’entrepreneur a déjà effectués ailleurs. Sinon, demandez les coordonnées d’anciens clients (au moins trois, conseille l’Association des consommateurs pour la qualité de la construction) à la compagnie avec laquelle vous pensez faire affaire. Allez chez les clients et posez-leur des questions sur le respect des plans et du calendrier des travaux, la coordination de la main-d’œuvre, la qualité de la finition et la propreté du chantier. Même si la méthode n’est pas infaillible, vous aurez une idée plus claire de ce qui vous attend.

Prenez le temps de magasiner et demandez des soumissions écrites aussi précises que possible à au moins trois professionnels en construction afin de pouvoir comparer, recommande Albanie Morin, coordonnatrice à l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC). Bon à savoir: 6 % des 100 appels reçus par l’ACQC chaque année concernent des plaintes contre des entrepreneurs en rénovation.

Un devis bien conçu doit comporter au minimum:

• une description des travaux et des matériaux utilisés;
• le prix total détaillé des services;
• les modalités de paiement;
• un calendrier avec les dates de début et de fin des travaux, et les pénalités en cas de dépassement des délais.

Gare aux soumissions trop basses: d’après l’ACQC, cela peut signifier que l’entrepreneur s’est trompé ou que son évaluation est irréaliste, ce qui ouvre la porte aux suppléments en cours de route. Rencontrez ensuite les entrepreneurs présélectionnés pour discuter de ce qu’ils vous proposent et profitez-en pour leur poser des questions (nombre d’années en affaires, emploi de sous-traitants, garanties, etc.).

Vous devrez également valider les licences et les garanties des professionnels. Vous avez trois vérifications à faire:

 Régie du bâtiment du Québec (RBQ): le professionnel choisi doit être en règle avec cet organisme, car seules les personnes détenant une licence de la RBQ sont légalement autorisées à exécuter ou à faire exécuter des travaux de construction. Pour vous assurer que la licence de votre entrepreneur est valide, notez son numéro, sa date d’expiration ainsi que les sous-catégories qu’il détient (les sous-catégories que vous devez rechercher sont notamment: 1.2 «petits bâtiments» et 1.3 «bâtiments de tous genres»). Ensuite, consultez le «Registre des détenteurs de licence», sur le site Web de la Régie. Cette licence inclut un cautionnement (preuve d’une garantie financière) couvrant les travaux de rénovation et de construction. En cas de pépin, si votre dossier est recevable, vous devriez donc être indemnisé. Pour savoir si l’entrepreneur a fait l’objet de plaintes, communiquez avec la Direction des relations avec la clientèle de la RBQ. Lors de votre appel, profitez-en pour demander si le commerçant avec lequel vous prévoyez traiter a fait l’objet d’un dossier de réclamation en vertu du cautionnement (cette information est aussi accessible sur le site de la Régie).

Compagnie d’assurance et plan de garantie: demandez à l’entrepreneur qu’il vous montre une preuve d’assurance responsabilité civile pour les dommages qui pourraient être causés à vos biens ou à ceux de vos voisins lors de la construction de votre agrandissement, par exemple. Et pour éviter de mauvaises surprises, privilégiez une entreprise fournissant un cautionnement pour couvrir les fautes ou omissions professionnelles commises par ses employés ou un plan de garantie rénovation (renseignez-vous sur la teneur exacte de l’offre et sur ses limites: types de défauts acceptés, durée et montant).

Office de la protection du consommateur (OPC): faites une recherche dans la portion «Profil du commerçant» du site de cet organisme pour vérifier si l’entrepreneur a fait l’objet de plaintes pour non-respect de la loi (publicité trompeuse, contrat non conforme, absence de permis, etc.).

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Exigez un contrat détaillé

Exigez un contrat écrit clair et précis de la part de votre entrepreneur. Vous multiplierez vos chances que les travaux respectent les délais et les coûts prévus. Fait important: 107 plaintes se rapportant au secteur de la rénovation ont été enregistrées par l’OPC pour la période du 1er avril au 22 septembre 2013.

Le contrat, qui vous servira à faire valoir vos droits en cas de travaux mal faits ou incomplets, doit contenir les informations suivantes:

• vos nom et adresse;
• l’adresse de la propriété où les travaux seront effectués;
• les coordonnées de l’entrepreneur ainsi que ses numéros de licence et de permis;
• la description détaillée des travaux à exécuter ainsi que le type et la quantité de matériaux qui seront utilisés (faites annexer le devis au contrat);
• les dates de début et de fin des travaux;
• le coût total et les modalités de paiement;
• une déclaration indiquant que l’entrepreneur s’engage à respecter tous les codes applicables;
• le numéro de sa police d’assurance responsabilité civile et le nom de sa compagnie d’assurance;
• le nom de la personne responsable de l’obtention des permis et certificats nécessaires;
• la garantie offerte par une association d’entrepreneurs;
• les divers plans des travaux, joints en annexe.
Vous pouvez également télécharger un modèle de contrat sur le site de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

Afin de vous assurer que tout sera fini dans les délais prévus, Charles Tanguay, porte-parole de l’Office de protection du consommateur (OPC), conseille en outre d’inclure dans le contrat une clause du genre: «Les travaux seront effectués au plus tard le (date), sinon le commerçant s’engage à remettre l’acompte.» Pour votre confort, prévoyez aussi une mention stipulant que les débris de construction seront ramassés à la fin des travaux. Enfin, faites indiquer qu’aucune modification des plans ou substitution de matériaux ne pourra être décidée sans votre autorisation écrite.

En matière de paiement, l’OPC recommande de s’entendre à l’avance avec l’entrepreneur pour payer (toujours par chèque, avec un reçu) les travaux par tranches, au fur et à mesure de leur avancement. De leur côté, l’Association des consommateurs pour la qualité de la construction et la RBQ conseillent de verser le plus petit acompte possible (pas plus de 10 %) et de ne jamais régler le montant final (au moins 15 % du coût total) tant que les travaux ne sont pas terminés à votre satisfaction. En cas de malfaçon ou de tout autre vice apparent, vous pourrez ainsi retenir cette somme aussi longtemps que l’entrepreneur n’y aura pas remédié.

Ressources utiles:

Régie du bâtiment du Québec: Modèle de contrat à télécharger pour réno à prix fixe (PDF)Registre des détenteurs de licence et Cautionnement

Office de la protection du consommateur: Rénovation résidentielle

Autoconstruction: une fausse bonne idée?

Vous envisagez d’agrandir votre maison vous-même plutôt que de payer un entrepreneur? Attention: le travail est plus complexe et plus risqué qu’il n’y paraît!

Vous devez commencer par dresser la liste complète des travaux à exécuter puis vérifier si vous possédez les outils et les connaissances pour mener à bien cette tâche, prévient André Gagné, directeur de l’expertise technique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec.

Une fois le permis obtenu auprès de votre municipalité, il vous faudra vous procurer tous les matériaux nécessaires pour réaliser les travaux. Vous allez également devoir faire appel à plusieurs corps de métier, entre autres parce que vous n’êtes pas autorisé à réaliser certains travaux vous-même (électricité, plomberie, installation d’équipements et d’appareils fonctionnant au gaz ou au mazout).

Votre rôle et vos obligations varient selon que:

• Vous signez un contrat avec une entreprise sous-traitante. En tant que donneur d’ouvrage, vous devrez vérifier que cette entreprise est en règle vis-à-vis de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), de la Commission de la construction du Québec (CCQ), du ministère du Revenu et de la Commission de la santé et de la sécurité du travail (CSST);

• Vous engagez des ouvriers indépendants (un briqueteur, un charpentier-menuisier ou un peintre, par exemple). Dans ce cas, vous êtes considéré comme employeur de la construction. Vous devez donc être enregistré à ce titre à la CCQ (au coût de 350 $) et remplir de nombreuses obligations. Entre autres, vous devez vous assurer que vos ouvriers détiennent un certificat de compétence de la CCQ, respecter les normes et conditions de travail établies dans le secteur résidentiel, et produire un rapport des heures travaillées et des salaires versés.

• Vous demandez l’aide de vos amis ou des membres de votre famille. Dans ce cas, sachez que, aux yeux de la loi, ceux-ci pourraient être considérés comme des travailleurs salariés… et donc devoir posséder un certificat de compétence délivré par la CCQ.

Notez que si vous faites les travaux vous-même, vous ne bénéficierez d’aucune protection ou garantie offerte par un entrepreneur qui détient une licence de la RBQ. Conclusion d’André Gagné: «À moins d’être du métier, je ne conseille à personne de se lancer dans l’aventure. Non seulement ça risque de ne pas être une partie de plaisir, mais rien ne garantit que vous réaliserez des économies!»

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