Propriétaires: vos droits et responsabilités envers vos locataires

&Ccedil;a y est&thinsp;: vous avez d&eacute;cid&eacute; de faire le grand saut. Apr&egrave;s des ann&eacute;es &agrave; tergiverser, vous &ecirc;tes devenu propri&eacute;taire d&rsquo;un petit immeuble de quelques logements. Gros changement de vie&thinsp;! Bas&eacute;e sur la bonne foi, la relation locateur-locataire est le plus souvent fluide et sans histoire, mais elle peut aussi mal tourner&thinsp;: loyer impay&eacute;, logement endommag&eacute;, tapage nocturne, etc. Quand un locataire d&eacute;passe les bornes, vous devez savoir comment r&eacute;agir.En devenant propri&eacute;taire, vous endossez &eacute;galement des responsabilit&eacute;s, notamment assurer le confort et la qui&eacute;tude de vos locataires. Heureusement, pour que tout se passe bien, des r&egrave;gles existent. La R&eacute;gie du logement et la Commission d&rsquo;acc&egrave;s &agrave; l&rsquo;information (CAI) du Qu&eacute;bec jouent un r&ocirc;le important dans leur application et leur respect. Les associations de propri&eacute;taires et de locataires veillent aussi au grain.Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comit&eacute;s logement et associations de locataires du Qu&eacute;bec (RCLALQ), estime cependant que les propri&eacute;taires tiennent le gros bout du b&acirc;ton. Lorsqu&rsquo;un probl&egrave;me survient, le locataire &laquo;&thinsp;porte tr&egrave;s rarement plainte contre son propri&eacute;taire&thinsp;&raquo;, dit-il. Par exemple, &laquo;&thinsp;s&rsquo;il s&rsquo;estime victime de discrimination lors de sa recherche de logement, sa priorit&eacute; ne sera pas de d&eacute;noncer le propri&eacute;taire &agrave; la Commission des droits de la personne, mais de trouver un endroit o&ugrave; se loger&thinsp;&raquo;, illustre-t-il.Le son de cloche est diff&eacute;rent du c&ocirc;t&eacute; de la Corporation des propri&eacute;taires immobiliers du Qu&eacute;bec (CORPIQ), qui pense plut&ocirc;t que les locataires en m&egrave;nent large. Par exemple, apr&egrave;s leur d&eacute;part, ceux-ci laissent leur appartement en mauvais ou tr&egrave;s mauvais &eacute;tat dans 40&thinsp;% des cas, selon les donn&eacute;es collect&eacute;es par la CORPIQ aupr&egrave;s de ses membres. Une situation que la mise en place d&rsquo;un d&eacute;p&ocirc;t de garantie permettrait de r&eacute;gler, affirme l&rsquo;organisme.Il reste que, dans la majorit&eacute; des cas, les choses se passent sans accrocs, car les deux parties respectent les droits et responsabilit&eacute;s de chacun qui sont &eacute;tablis dans le bail, o&ugrave; sont consign&eacute;es les clauses essentielles de l&rsquo;entente. Mais quels sont les grands principes qui gouvernent votre r&ocirc;le de propri&eacute;taire&thinsp;? Avez-vous le droit de fouiller le pass&eacute; de vos locataires potentiels, d&rsquo;augmenter le loyer comme bon vous semble ou de reprendre votre logement pour y accueillir votre belle-s&oelig;ur&thinsp;? Nous faisons le tour des principales questions avec vous.&gt;&gt; Testez vos connaissances gr&acirc;ce &agrave; notre quiz: &Ecirc;tes-vous un bon proprio?1. Le locataire et la visite du logementLe t&eacute;l&eacute;phone ne d&eacute;rougit pas. Plusieurs personnes se montrent int&eacute;ress&eacute;es par votre annonce de logement &agrave; louer. Le festival des prises de rendez-vous et des visites commence&thinsp;! Cette &eacute;tape est d&eacute;terminante, estime Martin Messier, pr&eacute;sident de l&rsquo;Association des propri&eacute;taires du Qu&eacute;bec (APQ)&thinsp;: &laquo;&thinsp;Locateur et locataire vont s&rsquo;auto&eacute;valuer et c&rsquo;est important que le courant passe.&thinsp;&raquo; Surtout, mettez cartes sur table&thinsp;: par exemple, illustre le pr&eacute;sident de l&rsquo;APQ, &laquo;&thinsp;une personne qui voudrait un appartement tr&egrave;s bien insonoris&eacute; alors que le v&ocirc;tre ne l&rsquo;est pas du tout devra en &ecirc;tre inform&eacute;e afin que les choses soient claires d&egrave;s le d&eacute;part&thinsp;&raquo;.Par ailleurs, contrairement &agrave; certains pays, comme la France, un &laquo;&thinsp;&eacute;tat des lieux&thinsp;&raquo; n&rsquo;est pas obligatoire au Qu&eacute;bec, ni quand la personne emm&eacute;nage ni quand elle quitte. Mais, tant les associations de propri&eacute;taires que de locataires recommandent de dresser l&rsquo;inventaire de ce qui est en bon &eacute;tat ou de ce qui l&rsquo;est moins (plancher ray&eacute;, mur &eacute;gratign&eacute;, peinture d&eacute;fra&icirc;chie, etc.). Photos ou vid&eacute;os peuvent &ecirc;tre utilis&eacute;es pour documenter la visite. Si certaines r&eacute;parations sont n&eacute;cessaires, comme changer un robinet qui fuit, et que vous comptez les faire avant l&rsquo;arriv&eacute;e du locataire, inscrivez-les dans le bail. Il aura ainsi une preuve de votre bonne volont&eacute; et l&rsquo;assurance que les travaux auront &eacute;t&eacute; ex&eacute;cut&eacute;s quand il emm&eacute;nagera.2. La cueillette des renseignements personnels&laquo;&thinsp;Les propri&eacute;taires ne proc&egrave;dent pas tous aux m&ecirc;mes v&eacute;rifications aupr&egrave;s des locataires potentiels&thinsp;&raquo;, explique Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. Certains se contentent des informations personnelles de base, mais d&rsquo;autres poussent plus loin et consultent le dossier de cr&eacute;dit de la personne, appellent son employeur, et v&eacute;rifient m&ecirc;me si elle a un dossier criminel.Dans les faits, qu&rsquo;&ecirc;tes-vous autoris&eacute; &agrave; v&eacute;rifier&thinsp;? Selon la CAI, vous pouvez&thinsp;:&bull; &Eacute;tablir l&rsquo;identit&eacute; du futur locataire en lui demandant son nom, son pr&eacute;nom et son adresse actuelle. Vous pouvez lui demander de pr&eacute;senter son permis de conduire, sa carte d&rsquo;assurance maladie ou sociale, mais sans prendre en note les num&eacute;ros qui y sont inscrits.&bull; V&eacute;rifier son comportement &laquo;&thinsp;quant au respect des biens qui lui seront confi&eacute;s et [au respect] des autres locataires&thinsp;&raquo; ainsi que ses habitudes de paiement en contactant son propri&eacute;taire actuel.&bull; Faire une enqu&ecirc;te de cr&eacute;dit aupr&egrave;s d&rsquo;Equifax ou de TransUnion, apr&egrave;s avoir obtenu le consentement de la personne. Pour proc&eacute;der &agrave; cette enqu&ecirc;te, vous n&rsquo;avez besoin que des nom, adresse et date de naissance du locataire potentiel, soit les &laquo;&thinsp;renseignements n&eacute;cessaires &agrave; l&rsquo;&eacute;valuation et &agrave; la gestion de la demande de location&thinsp;&raquo;, indique la CAI. Cependant, le caract&egrave;re &laquo;&thinsp;n&eacute;cessaire&thinsp;&raquo; d&rsquo;un renseignement est sujet &agrave; interpr&eacute;tation et fait l&rsquo;objet de batailles judiciaires entre la CAI et les associations de propri&eacute;taires.Certains propri&eacute;taires demandent simplement au futur locataire quel est son emploi ou d&rsquo;o&ugrave; provient son revenu principal. Mais d&rsquo;autres veulent parler &agrave; son employeur afin de valider l&rsquo;information. Une fa&ccedil;on de faire qui pourrait &ecirc;tre interpr&eacute;t&eacute;e comme discriminatoire, estime Maxime Roy-Allard, du Regroupement des comit&eacute;s logement et associations de locataires du Qu&eacute;bec (RCLALQ)&thinsp;: &laquo;&thinsp;Rien ne garantit que le propri&eacute;taire s&rsquo;en tiendra au salaire du futur locataire. Il pourrait pousser plus loin et demander s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une personne s&eacute;rieuse et qui entretient de bonnes relations avec ses coll&egrave;gues. Ces questions ne sont pas n&eacute;cessaires pour &eacute;tablir si la personne fera un bon locataire.&thinsp;&raquo;3. La signature du bailLe formulaire de bail de la R&eacute;gie du logement, vendu 1,99&#8239;$ dans les pharmacies notamment, est obligatoire au Qu&eacute;bec. Ce document scelle la relation contractuelle entre vous et votre locataire, donc vos engagements respectifs concernant le logement &agrave; louer. Outre les renseignements de base, une foule d&rsquo;autres &eacute;l&eacute;ments peuvent y figurer. Inscrivez-y tous les services offerts ou non, comme le d&eacute;neigement et les espaces d&rsquo;entreposage, ainsi que les autres conditions qui pr&eacute;valent dans l&rsquo;immeuble (acc&egrave;s &agrave; la cour, par exemple).Si un r&egrave;glement d&rsquo;immeuble existe, remettez-en une copie &agrave; votre nouveau locataire, et ce, avant la signature du bail, afin qu&rsquo;il en prenne connaissance et en accepte les clauses. Ce document &eacute;tablit les r&egrave;gles &agrave; observer par tous les occupants. Vous pouvez en r&eacute;diger un m&ecirc;me si vous n&rsquo;avez qu&rsquo;un seul logement &agrave; louer.La CORPIQ propose une trentaine de clauses &agrave; int&eacute;grer au r&egrave;glement, comme &laquo;&thinsp;l&rsquo;obligation d&rsquo;avoir une assurance habitation, les aires de stationnement r&eacute;serv&eacute;es aux v&eacute;los, l&rsquo;autorisation ou non de jardiner dans la cour ou le chauffage ad&eacute;quat du logement&thinsp;&raquo;, &eacute;num&egrave;re Hans Brouillette.Vous pouvez &eacute;galement pr&eacute;parer une annexe au bail, &agrave; faire signer &agrave; votre locataire et &agrave; joindre &agrave; son exemplaire du bail. &laquo;&thinsp;Vous pouvez y d&eacute;tailler certaines conditions propres &agrave; un locataire, par exemple le mode de paiement convenu ou la personne &agrave; contacter en cas d&rsquo;urgence&thinsp;&raquo;, indique le porte-parole de la CORPIQ.Ensuite, comment sera pay&eacute; le loyer&thinsp;? M&ecirc;me si la remise d&rsquo;une s&eacute;rie de ch&egrave;ques postdat&eacute;s est tr&egrave;s pratique, sachez que vous n&rsquo;avez pas le droit de l&rsquo;exiger. Vous pouvez cependant vous entendre sur une modalit&eacute; qui convient aux deux parties, comme le virement interbancaire. Cela vous &eacute;pargnera d&rsquo;aller cueillir le loyer &agrave; chaque d&eacute;but de mois.4. L&rsquo;augmentation du loyerLa principale obligation de votre locataire consiste &agrave; payer son loyer le 1er jour de chaque mois, &agrave; moins que vous n&rsquo;ayez convenu d&rsquo;une autre date.Chaque ann&eacute;e, la R&eacute;gie du logement propose un outil en ligne appel&eacute; Calcul pour la fixation de loyer. Divers param&egrave;tres sont pris en compte&thinsp;: la variation des taxes municipales et scolaire ainsi que des assurances, les am&eacute;liorations majeures apport&eacute;es &agrave; l&rsquo;immeuble, les frais d&rsquo;exploitation de celui-ci, etc. En remplissant les champs indiqu&eacute;s, le calcul se fera automatiquement et vous obtiendrez un pourcentage d&rsquo;augmentation jug&eacute; raisonnable.Vous n&rsquo;&ecirc;tes toutefois pas oblig&eacute; d&rsquo;appliquer cette hausse. Propri&eacute;taires et locataires sont libres de s&rsquo;entendre sur l&rsquo;augmentation que chacun consid&egrave;re comme satisfaisante, rappelle Hans Brouillette.Si vous souhaitez augmenter le loyer, vous devez envoyer un avis &eacute;crit &agrave; votre locataire. Dans le cas d&rsquo;un bail &laquo;&thinsp;classique&thinsp;&raquo; de 12 mois, l&rsquo;envoi doit &ecirc;tre effectu&eacute; de 3 &agrave; 6 mois avant la fin du bail. Par exemple, si le bail se termine le 30&#8239;juin, vous devrez poster l&rsquo;avis entre le 1er&#8239;janvier et le 31&#8239;mars.Votre locataire a ensuite trois possibilit&eacute;s&thinsp;: accepter l&rsquo;augmentation, et le bail est alors renouvel&eacute; selon les nouvelles conditions&thinsp;; la refuser et quitter le logement&thinsp;; la refuser et rester dans les lieux. Il dispose d&rsquo;un mois pour vous r&eacute;pondre &agrave; partir de la r&eacute;ception de votre avis.Si vous n&rsquo;arrivez pas &agrave; vous entendre, vous devrez alors faire une demande de modification du bail &agrave; la R&eacute;gie du logement au cours du mois suivant la r&eacute;ception du refus du locataire. La d&eacute;marche vous occasionnera des frais, qui varient selon le montant du loyer (76&#8239;$ de frais administratifs pour un loyer qui exc&egrave;de 600&#8239;$, par exemple). C&rsquo;est ensuite le tribunal de la R&eacute;gie qui autorisera ou non l&rsquo;augmentation du loyer.5. La gestion des litigesVotre locataire ne paye pas son loyer depuis plus d&rsquo;un mois et cela met en p&eacute;ril le remboursement de votre hypoth&egrave;que. Ou encore, un de vos locataires trouble la qui&eacute;tude des autres r&eacute;sidents de l&rsquo;immeuble, qui s&rsquo;en plaignent. Vous pouvez demander l&rsquo;intervention de la R&eacute;gie du logement pour redresser la situation.Mais avant d&rsquo;en arriver l&agrave;, essayez dans un premier temps de n&eacute;gocier avec votre locataire. &laquo;&thinsp;Si, exceptionnellement, un mois de loyer n&rsquo;est pas pay&eacute;, propri&eacute;taire et locataire peuvent convenir d&rsquo;une nouvelle date de paiement&thinsp;&raquo;, illustre Martin Messier, de l&rsquo;APQ. En cas de plaintes pour du bruit anormal et r&eacute;p&eacute;t&eacute; dans un des logements, rappelez au r&eacute;sident probl&eacute;matique que tous les locataires ont droit &agrave; la jouissance paisible des lieux, indique encore le pr&eacute;sident de l&rsquo;APQ.Si le dialogue n&rsquo;a pas permis de d&eacute;samorcer la situation, vous pouvez faire parvenir une mise en demeure au locataire en lui demandant de se conformer aux r&egrave;gles en vigueur dans le bail ou dans le r&egrave;glement d&rsquo;immeuble. Pr&eacute;cisez qu&rsquo;en cas de refus de se conformer, vous pourrez d&eacute;poser une demande de r&eacute;siliation du bail &agrave; la R&eacute;gie du logement.Les choses ne s&rsquo;arrangent pas, votre locataire est souvent en d&eacute;faut de paiement (de plus de trois semaines) et vous en subissez un pr&eacute;judice important&thinsp;? Vous pouvez demander une r&eacute;siliation de bail. &Agrave; titre d&rsquo;exemple, la preuve de la perte financi&egrave;re reli&eacute;e aux retards fr&eacute;quents est consid&eacute;r&eacute;e par la R&eacute;gie comme un pr&eacute;judice s&eacute;rieux.Votre locataire bruyant continue de chahuter malgr&eacute; la mise en demeure que vous lui avez fait parvenir. Vous pouvez d&eacute;poser un recours pour &laquo;&#8202;conduite fautive&#8202;&raquo; (troubler la jouissance des autres locataires, par exemple) &agrave; la R&eacute;gie, qui pourrait autoriser une r&eacute;siliation du bail.&laquo;&thinsp;Les d&eacute;lais de traitement des dossiers &agrave; la R&eacute;gie du logement varient selon la nature de la demande. Mais il n&rsquo;est pas rare qu&rsquo;ils s&rsquo;allongent jusqu&rsquo;&agrave; un an et demi&thinsp;&raquo;, indique Martin Messier. Seuls les cas qui pr&eacute;sentent un danger imminent (comme la violence conjugale) pourraient &ecirc;tre trait&eacute;s en urgence, mais les retards de paiement n&rsquo;en font pas partie. De son c&ocirc;t&eacute;, la CORPIQ &eacute;value que 30&thinsp;% des propri&eacute;taires r&eacute;cup&egrave;rent en tout ou en partie les loyers dus, avec ou sans l&rsquo;aide de la R&eacute;gie. - Les d&eacute;lais de traitement des dossiers &agrave; la R&eacute;gie du logement varient selon la nature de la demande. Mais il n&rsquo;est pas rare qu&rsquo;ils s&rsquo;allongent jusqu&rsquo;&agrave; un an et demi. &raquo; - Martin Messier, pr&eacute;sident de l&rsquo;Association des propri&eacute;taires du Qu&eacute;bec 6. La reprise du logement&laquo;&thinsp;La loi &eacute;tablit qu&rsquo;un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu&rsquo;il le d&eacute;sire, s&rsquo;il respecte toutes les conditions de son bail. C&rsquo;est ce qu&rsquo;on appelle le droit au maintien dans les lieux&thinsp;&raquo;, rappelle la R&eacute;gie sur son site. Vous pouvez cependant proc&eacute;der &agrave; une reprise de l&rsquo;appartement dans certaines conditions. Par exemple, si vous souhaitez l&rsquo;habiter vous-m&ecirc;me ou y loger vos enfants ou vos parents. Un ex-conjoint ou un autre membre de la famille pourrait aussi convenir si vous en &ecirc;tes le principal soutien (mat&eacute;riel ou moral). Dans le cas d&rsquo;un bail de 12 mois, vous devrez en avertir le locataire 6 mois avant la fin, soit avant le 1er&#8239;janvier si la date butoir est le 30&#8239;juin. C&rsquo;est le nombre approximatif de dossiers litigieux trait&eacute;s &agrave; la R&eacute;gie du logement en 2016-2017. Principal motif des requ&ecirc;tes&#8202;: le non-paiement du loyer.Source&#8202;: R&eacute;gie du logement. Le d&eacute;p&ocirc;t de garantie&#8202;: l&eacute;gal&#8202;?Les regroupements de propri&eacute;taires r&eacute;clament depuis longtemps l&rsquo;instauration d&rsquo;un d&eacute;p&ocirc;t de garantie &agrave; la signature du bail. Cette &laquo;&thinsp;caution&thinsp;&raquo; pourrait correspondre &agrave; un mois de loyer suppl&eacute;mentaire et &ecirc;tre r&eacute;partie sur plusieurs mois. Ce serait le meilleur moyen &laquo;&thinsp;d&rsquo;inciter le locataire &agrave; remettre le logement en bon &eacute;tat avant de quitter&thinsp;&raquo;, estime d&rsquo;ailleurs Hans Brouillette, de la Corporation des propri&eacute;taires immobiliers du Qu&eacute;bec (CORPIQ).Mais la mesure suscite de la grogne&thinsp;: &laquo;&thinsp;Peu importe les modalit&eacute;s, de tr&egrave;s nombreux m&eacute;nages seraient incapables de payer l&rsquo;&eacute;quivalent de deux mois de loyer&thinsp;&raquo;, d&eacute;nonce pour sa part Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comit&eacute;s logement et associations de locataires du Qu&eacute;bec (RCLALQ). &laquo;&thinsp;La caution favoriserait aussi la discrimination entre un candidat qui pourrait la payer et un autre qui ne le pourrait pas.&thinsp;&raquo;&Agrave; l&rsquo;heure actuelle, m&ecirc;me si certains propri&eacute;taires l&rsquo;appliquent, la pratique n'est pas autoris&eacute;e par le Code civil du Qu&eacute;bec. RessourcesR&eacute;gie du logement du Qu&eacute;bec Calcul pour la fixation de loyerFormulaire de modification du bail&Eacute;ducaloiLe renouvellement de bail et la hausse de loyer

Propriétaires: vos droits et responsabilités envers vos locataires

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