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Propriétaires: vos droits et responsabilités envers vos locataires

Par Mise en ligne : 14 janvier 2019  |  Magazine : février 2019

Shutterstock.com

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Nouveau locataire, collecte de renseignements personnels, signature du bail, augmentation de loyer, reprise de possession, dépôt de garantie, etc. Que pouvez-vous faire et ne pas faire comme propriétaire? Réponse en six points.

Ça y est : vous avez décidé de faire le grand saut. Après des années à tergiverser, vous êtes devenu propriétaire d’un petit immeuble de quelques logements. Gros changement de vie ! Basée sur la bonne foi, la relation locateur-locataire est le plus souvent fluide et sans histoire, mais elle peut aussi mal tourner : loyer impayé, logement endommagé, tapage nocturne, etc. Quand un locataire dépasse les bornes, vous devez savoir comment réagir.

En devenant propriétaire, vous endossez également des responsabilités, notamment assurer le confort et la quiétude de vos locataires. Heureusement, pour que tout se passe bien, des règles existent. La Régie du logement et la Commission d’accès à l’information (CAI) du Québec jouent un rôle important dans leur application et leur respect. Les associations de propriétaires et de locataires veillent aussi au grain.

Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), estime cependant que les propriétaires tiennent le gros bout du bâton. Lorsqu’un problème survient, le locataire « porte très rarement plainte contre son propriétaire », dit-il. Par exemple, « s’il s’estime victime de discrimination lors de sa recherche de logement, sa priorité ne sera pas de dénoncer le propriétaire à la Commission des droits de la personne, mais de trouver un endroit où se loger », illustre-t-il.

Le son de cloche est différent du côté de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui pense plutôt que les locataires en mènent large. Par exemple, après leur départ, ceux-ci laissent leur appartement en mauvais ou très mauvais état dans 40 % des cas, selon les données collectées par la CORPIQ auprès de ses membres. Une situation que la mise en place d’un dépôt de garantie permettrait de régler, affirme l’organisme.

Il reste que, dans la majorité des cas, les choses se passent sans accrocs, car les deux parties respectent les droits et responsabilités de chacun qui sont établis dans le bail, où sont consignées les clauses essentielles de l’entente. Mais quels sont les grands principes qui gouvernent votre rôle de propriétaire ? Avez-vous le droit de fouiller le passé de vos locataires potentiels, d’augmenter le loyer comme bon vous semble ou de reprendre votre logement pour y accueillir votre belle-sœur ? Nous faisons le tour des principales questions avec vous.

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1. Le locataire et la visite du logement

Le téléphone ne dérougit pas. Plusieurs personnes se montrent intéressées par votre annonce de logement à louer. Le festival des prises de rendez-vous et des visites commence ! Cette étape est déterminante, estime Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ) : « Locateur et locataire vont s’autoévaluer et c’est important que le courant passe. » Surtout, mettez cartes sur table : par exemple, illustre le président de l’APQ, « une personne qui voudrait un appartement très bien insonorisé alors que le vôtre ne l’est pas du tout devra en être informée afin que les choses soient claires dès le départ ».

Par ailleurs, contrairement à certains pays, comme la France, un « état des lieux » n’est pas obligatoire au Québec, ni quand la personne emménage ni quand elle quitte. Mais, tant les associations de propriétaires que de locataires recommandent de dresser l’inventaire de ce qui est en bon état ou de ce qui l’est moins (plancher rayé, mur égratigné, peinture défraîchie, etc.). Photos ou vidéos peuvent être utilisées pour documenter la visite. Si certaines réparations sont nécessaires, comme changer un robinet qui fuit, et que vous comptez les faire avant l’arrivée du locataire, inscrivez-les dans le bail. Il aura ainsi une preuve de votre bonne volonté et l’assurance que les travaux auront été exécutés quand il emménagera.

2. La cueillette des renseignements personnels

« Les propriétaires ne procèdent pas tous aux mêmes vérifications auprès des locataires potentiels », explique Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la CORPIQ. Certains se contentent des informations personnelles de base, mais d’autres poussent plus loin et consultent le dossier de crédit de la personne, appellent son employeur, et vérifient même si elle a un dossier criminel.

Dans les faits, qu’êtes-vous autorisé à vérifier ? Selon la CAI, vous pouvez :

• Établir l’identité du futur locataire en lui demandant son nom, son prénom et son adresse actuelle. Vous pouvez lui demander de présenter son permis de conduire, sa carte d’assurance maladie ou sociale, mais sans prendre en note les numéros qui y sont inscrits.

• Vérifier son comportement « quant au respect des biens qui lui seront confiés et [au respect] des autres locataires » ainsi que ses habitudes de paiement en contactant son propriétaire actuel.

• Faire une enquête de crédit auprès d’Equifax ou de TransUnion, après avoir obtenu le consentement de la personne. Pour procéder à cette enquête, vous n’avez besoin que des nom, adresse et date de naissance du locataire potentiel, soit les « renseignements nécessaires à l’évaluation et à la gestion de la demande de location », indique la CAI. Cependant, le caractère « nécessaire » d’un renseignement est sujet à interprétation et fait l’objet de batailles judiciaires entre la CAI et les associations de propriétaires.

Certains propriétaires demandent simplement au futur locataire quel est son emploi ou d’où provient son revenu principal. Mais d’autres veulent parler à son employeur afin de valider l’information. Une façon de faire qui pourrait être interprétée comme discriminatoire, estime Maxime Roy-Allard, du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) : « Rien ne garantit que le propriétaire s’en tiendra au salaire du futur locataire. Il pourrait pousser plus loin et demander s’il s’agit d’une personne sérieuse et qui entretient de bonnes relations avec ses collègues. Ces questions ne sont pas nécessaires pour établir si la personne fera un bon locataire. »

3. La signature du bail

Le formulaire de bail de la Régie du logement, vendu 1,99 $ dans les pharmacies notamment, est obligatoire au Québec. Ce document scelle la relation contractuelle entre vous et votre locataire, donc vos engagements respectifs concernant le logement à louer. Outre les renseignements de base, une foule d’autres éléments peuvent y figurer. Inscrivez-y tous les services offerts ou non, comme le déneigement et les espaces d’entreposage, ainsi que les autres conditions qui prévalent dans l’immeuble (accès à la cour, par exemple).

Si un règlement d’immeuble existe, remettez-en une copie à votre nouveau locataire, et ce, avant la signature du bail, afin qu’il en prenne connaissance et en accepte les clauses. Ce document établit les règles à observer par tous les occupants. Vous pouvez en rédiger un même si vous n’avez qu’un seul logement à louer.

La CORPIQ propose une trentaine de clauses à intégrer au règlement, comme « l’obligation d’avoir une assurance habitation, les aires de stationnement réservées aux vélos, l’autorisation ou non de jardiner dans la cour ou le chauffage adéquat du logement », énumère Hans Brouillette.

Vous pouvez également préparer une annexe au bail, à faire signer à votre locataire et à joindre à son exemplaire du bail. « Vous pouvez y détailler certaines conditions propres à un locataire, par exemple le mode de paiement convenu ou la personne à contacter en cas d’urgence », indique le porte-parole de la CORPIQ.

Ensuite, comment sera payé le loyer ? Même si la remise d’une série de chèques postdatés est très pratique, sachez que vous n’avez pas le droit de l’exiger. Vous pouvez cependant vous entendre sur une modalité qui convient aux deux parties, comme le virement interbancaire. Cela vous épargnera d’aller cueillir le loyer à chaque début de mois.

4. L’augmentation du loyer

La principale obligation de votre locataire consiste à payer son loyer le 1er jour de chaque mois, à moins que vous n’ayez convenu d’une autre date.

Chaque année, la Régie du logement propose un outil en ligne appelé Calcul pour la fixation de loyer. Divers paramètres sont pris en compte : la variation des taxes municipales et scolaire ainsi que des assurances, les améliorations majeures apportées à l’immeuble, les frais d’exploitation de celui-ci, etc. En remplissant les champs indiqués, le calcul se fera automatiquement et vous obtiendrez un pourcentage d’augmentation jugé raisonnable.

Vous n’êtes toutefois pas obligé d’appliquer cette hausse. Propriétaires et locataires sont libres de s’entendre sur l’augmentation que chacun considère comme satisfaisante, rappelle Hans Brouillette.

Si vous souhaitez augmenter le loyer, vous devez envoyer un avis écrit à votre locataire. Dans le cas d’un bail « classique » de 12 mois, l’envoi doit être effectué de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Par exemple, si le bail se termine le 30 juin, vous devrez poster l’avis entre le 1er janvier et le 31 mars.

Votre locataire a ensuite trois possibilités : accepter l’augmentation, et le bail est alors renouvelé selon les nouvelles conditions ; la refuser et quitter le logement ; la refuser et rester dans les lieux. Il dispose d’un mois pour vous répondre à partir de la réception de votre avis.

Si vous n’arrivez pas à vous entendre, vous devrez alors faire une demande de modification du bail à la Régie du logement au cours du mois suivant la réception du refus du locataire. La démarche vous occasionnera des frais, qui varient selon le montant du loyer (76 $ de frais administratifs pour un loyer qui excède 600 $, par exemple). C’est ensuite le tribunal de la Régie qui autorisera ou non l’augmentation du loyer.

5. La gestion des litiges

Votre locataire ne paye pas son loyer depuis plus d’un mois et cela met en péril le remboursement de votre hypothèque. Ou encore, un de vos locataires trouble la quiétude des autres résidents de l’immeuble, qui s’en plaignent. Vous pouvez demander l’intervention de la Régie du logement pour redresser la situation.

Mais avant d’en arriver là, essayez dans un premier temps de négocier avec votre locataire. « Si, exceptionnellement, un mois de loyer n’est pas payé, propriétaire et locataire peuvent convenir d’une nouvelle date de paiement », illustre Martin Messier, de l’APQ. En cas de plaintes pour du bruit anormal et répété dans un des logements, rappelez au résident problématique que tous les locataires ont droit à la jouissance paisible des lieux, indique encore le président de l’APQ.

Si le dialogue n’a pas permis de désamorcer la situation, vous pouvez faire parvenir une mise en demeure au locataire en lui demandant de se conformer aux règles en vigueur dans le bail ou dans le règlement d’immeuble. Précisez qu’en cas de refus de se conformer, vous pourrez déposer une demande de résiliation du bail à la Régie du logement.

Les choses ne s’arrangent pas, votre locataire est souvent en défaut de paiement (de plus de trois semaines) et vous en subissez un préjudice important ? Vous pouvez demander une résiliation de bail. À titre d’exemple, la preuve de la perte financière reliée aux retards fréquents est considérée par la Régie comme un préjudice sérieux.

Votre locataire bruyant continue de chahuter malgré la mise en demeure que vous lui avez fait parvenir. Vous pouvez déposer un recours pour « conduite fautive » (troubler la jouissance des autres locataires, par exemple) à la Régie, qui pourrait autoriser une résiliation du bail.

« Les délais de traitement des dossiers à la Régie du logement varient selon la nature de la demande. Mais il n’est pas rare qu’ils s’allongent jusqu’à un an et demi », indique Martin Messier. Seuls les cas qui présentent un danger imminent (comme la violence conjugale) pourraient être traités en urgence, mais les retards de paiement n’en font pas partie. De son côté, la CORPIQ évalue que 30 % des propriétaires récupèrent en tout ou en partie les loyers dus, avec ou sans l’aide de la Régie.

- Les délais de traitement des dossiers à la Régie du logement varient selon la nature de la demande. Mais il n’est pas rare qu’ils s’allongent jusqu’à un an et demi. » - Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec

6. La reprise du logement

« La loi établit qu’un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu’il le désire, s’il respecte toutes les conditions de son bail. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux », rappelle la Régie sur son site. Vous pouvez cependant procéder à une reprise de l’appartement dans certaines conditions. Par exemple, si vous souhaitez l’habiter vous-même ou y loger vos enfants ou vos parents. Un ex-conjoint ou un autre membre de la famille pourrait aussi convenir si vous en êtes le principal soutien (matériel ou moral). Dans le cas d’un bail de 12 mois, vous devrez en avertir le locataire 6 mois avant la fin, soit avant le 1er janvier si la date butoir est le 30 juin.

C’est le nombre approximatif de dossiers litigieux traités à la Régie du logement en 2016-2017. Principal motif des requêtes : le non-paiement du loyer.
Source : Régie du logement.

Le dépôt de garantie : légal ?

Les regroupements de propriétaires réclament depuis longtemps l’instauration d’un dépôt de garantie à la signature du bail. Cette « caution » pourrait correspondre à un mois de loyer supplémentaire et être répartie sur plusieurs mois. Ce serait le meilleur moyen « d’inciter le locataire à remettre le logement en bon état avant de quitter », estime d’ailleurs Hans Brouillette, de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

Mais la mesure suscite de la grogne : « Peu importe les modalités, de très nombreux ménages seraient incapables de payer l’équivalent de deux mois de loyer », dénonce pour sa part Maxime Roy-Allard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). « La caution favoriserait aussi la discrimination entre un candidat qui pourrait la payer et un autre qui ne le pourrait pas. »

À l’heure actuelle, même si certains propriétaires l’appliquent, la pratique n'est pas autorisée par le Code civil du Québec.

Ressources

Régie du logement du Québec 
Calcul pour la fixation de loyer
Formulaire de modification du bail

Éducaloi
Le renouvellement de bail et la hausse de loyer

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