La cause de mes angoisses nocturnes se trouve dans les changements apportés par le gouvernement du Québec à la réglementation sur la copropriété divise, avec le fameux projet de loi 16 adopté en décembre 2019. Même si toutes les nouvelles mesures ne sont pas encore entrées en vigueur, il vaut mieux s’y préparer, au moins mentalement.
Fonds de prévoyance et carnet d’entretien
De quoi est-il question exactement ? Tout d’abord, il faudra désormais constituer un fonds de prévoyance qui permettra, le moment venu, de payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes, explique Me Catherine Béland, notaire spécialisée en copropriété associée au sein du cabinet Cain Lamarre. On parle ici, par exemple, de la réfection de la toiture, du remplacement des fenêtres, etc.
Pour savoir combien il devrait contenir, le conseil d’administration de la copropriété devra faire réaliser tous les cinq ans une étude par un professionnel du bâtiment. Les contributions annuelles des copropriétaires seront ensuite ajustées en fonction de ces recommandations. Le syndicat disposera de 10 ans à partir de l’étude pour garnir le fonds. On ne sait pas encore quels ordres professionnels seront habilités à réaliser cette étude ; le gouvernement les désignera ultérieurement par règlement.
Le conseil d’administration devra aussi tenir un carnet d’entretien de la copropriété et le faire réviser régulièrement. Il contiendra les entretiens effectués, ou qui devront l’être, dans les parties communes du bâtiment, ainsi que le calendrier s’y rapportant.
Les copropriétaires ont un peu de temps pour souffler, puisque l’obtention de l’étude sur le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien ne sont pas encore obligatoires, indique Me Béland. Ils le seront cependant trois ans après l’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec, qui sera probablement adopté au cours des prochains mois.
Détail qui a son importance : le fonds de prévoyance devrait être versé dans un compte bancaire distinct de celui destiné au budget d’entretien de la copropriété. Le législateur a aussi prévu que ce fonds sera strictement réservé aux fins auxquelles il est destiné (réparations majeures et remplacement des parties communes), et rien d’autre. Pour ne pas s’y perdre et assurer une saine gouvernance, il est donc préférable de ne pas déposer toutes les sommes dans un seul et même compte.
Des règles pour tous
Je dois vous confier que dans notre petite structure – nous sommes trois –, l’administration de ces changements suscite un peu d’anxiété, car ils s’appliquent à toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Mais surtout, ils vont certainement engendrer une douloureuse hausse des frais de condo. Pour avaler la pilule, on se répète que le but recherché est de mieux protéger l’investissement des copropriétaires et d’éviter les cotisations spéciales.
Dans mon prochain billet, je vous parlerai de l’autre modification majeure concernant la copropriété divise, celle-là du côté des assurances. Ouf, ça aussi, ça va faire mal !
Pour en savoir plus, visitez le site condolegal.com ou lacopropriete.info.
