Financer votre mise de fonds : le CELIAPP et les autres options

&Agrave; 33 ans, Genevi&egrave;ve entrevoit difficilement le jour o&ugrave; elle sera propri&eacute;taire. &laquo; Le march&eacute; est tellement d&eacute;courageant que je n&rsquo;ai pas envie de me lancer pour le moment &raquo;, dit celle qui r&ecirc;ve d&rsquo;un chez-soi, &agrave; Montr&eacute;al ou en banlieue, pour loger sa petite famille.Comme Genevi&egrave;ve, 56 % des jeunes de la g&eacute;n&eacute;ration Y (n&eacute;s entre 1980 et 1995 environ) ont d&eacute;cid&eacute; de mettre sur la glace leur plan d&rsquo;achat d&rsquo;une propri&eacute;t&eacute; en raison de la conjoncture, selon un sondage pancanadien de la Banque Scotia paru en 2022.M&ecirc;me si le march&eacute; commence &agrave; se stabiliser, les nouveaux acheteurs font toujours face &agrave; des prix &eacute;lev&eacute;s. &laquo; La maison &agrave; 100 000 $, &ccedil;a n&rsquo;existe malheureusement plus. Peu importe les r&eacute;gions au Qu&eacute;bec, on parle davantage de 300 000 &agrave; 400 000 $ pour une premi&egrave;re demeure &raquo;, indique Jean-S&eacute;bastien Gilbert, courtier hypoth&eacute;caire &agrave; Multi-Pr&ecirc;ts Hypoth&egrave;ques. C&rsquo;est sans parler des taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t &ndash; &agrave; un sommet des 10 derni&egrave;res ann&eacute;es &ndash; et d&rsquo;une forte inflation qui met l&rsquo;&eacute;pargne &agrave; rude &eacute;preuve.R&eacute;sultat : accumuler une mise de fonds suffisante est devenu un v&eacute;ritable parcours du combattant. Ce n&rsquo;est pas pour rien qu&rsquo;Ottawa lance le CELIAPP, un &laquo; compte d&rsquo;&eacute;pargne libre d&rsquo;imp&ocirc;t pour l&rsquo;achat d&rsquo;une premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute; &raquo;. Genevi&egrave;ve fera partie de ces gens qui y cotiseront d&egrave;s cette ann&eacute;e. Avec raison, selon les experts que nous avons consult&eacute;s, puisqu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un r&eacute;gime &laquo; tr&egrave;s g&eacute;n&eacute;reux &raquo;. Tous s&rsquo;entendent n&eacute;anmoins pour dire qu&rsquo;il ne r&eacute;glera pas &agrave; lui seul le probl&egrave;me d&rsquo;acc&egrave;s &agrave; la propri&eacute;t&eacute;&hellip;Regard sur ce nouveau r&eacute;gime enregistr&eacute; ainsi que sur les autres strat&eacute;gies pour constituer une premi&egrave;re mise de fonds.L&rsquo;&eacute;pargne : le premier recoursLa planificatrice financi&egrave;re ind&eacute;pendante Sandy Lachapelle explique que, normalement, vous devez puiser dans vos propres ressources pour verser la mise de fonds n&eacute;cessaire &agrave; votre projet. &laquo; C&rsquo;est plus long que de recourir au cr&eacute;dit ou au don, mais cela permet une meilleure pr&eacute;paration financi&egrave;re au fait d&rsquo;&ecirc;tre propri&eacute;taire, qui vient avec beaucoup d&rsquo;engagements &raquo;, dit-elle.Cette &eacute;pargne peut provenir de l&rsquo;argent que vous aurez &eacute;conomis&eacute; dans un compte d&rsquo;&eacute;pargne non enregistr&eacute;, dans un compte d'&eacute;pargne libre d'imp&ocirc;t (CELI), dans un r&eacute;gime enregistr&eacute; d&rsquo;&eacute;pargne-retraite (REER) et, nouvellement, dans un CELIAPP.Si votre REER est suffisamment bien garni, l&rsquo;option du r&eacute;gime d&rsquo;accession &agrave; la propri&eacute;t&eacute; (RAP) risque de vous int&eacute;resser. Ce programme vous permet en effet de retirer jusqu&rsquo;&agrave; 35 000 $ d&rsquo;un REER sans r&eacute;percussions fiscales, &agrave; condition de rembourser cette somme sur une p&eacute;riode maximale de 15 ans, &agrave; compter de la deuxi&egrave;me ann&eacute;e suivant l&rsquo;ann&eacute;e du retrait. Ainsi, si vous retirez 17 500 $ pour votre projet d&rsquo;achat d&rsquo;une maison unifamiliale &agrave; 350 000 $, vous devrez rembourser l&rsquo;&eacute;quivalent de 1 167 $ par an.Vous pouvez &eacute;galement utiliser l&rsquo;&eacute;pargne accumul&eacute;e dans votre CELI (le montant maximal de cotisations cumulatives est de 88 000 $ en 2023). Plus souple qu&rsquo;un REER, le CELI vous permet de retirer un montant plus &eacute;lev&eacute; que les 35 000 $ autoris&eacute;s avec le RAP. De plus, rien ne vous oblige &agrave; y remettre la somme que vous y aurez puis&eacute;e.L&rsquo;arriv&eacute;e du CELIAPP&Agrave; compter du 1er avril 2023, le CELIAPP s&rsquo;ajoute au coffre &agrave; outils des premiers acheteurs. Sa particularit&eacute;? Il combine les avantages du REER et du CELI. D&rsquo;un c&ocirc;t&eacute;, les cotisations &ndash; jusqu&rsquo;&agrave; 8 000 $ par ann&eacute;e, pour un maximum de 40 000 $ &agrave; vie &ndash; sont d&eacute;ductibles d&rsquo;imp&ocirc;t. De l&rsquo;autre, les retraits pour l&rsquo;achat d&rsquo;une premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute;, y compris les revenus g&eacute;n&eacute;r&eacute;s avec vos placements, sont non imposables. &laquo; Le meilleur des deux mondes &raquo;, r&eacute;sume le courtier hypoth&eacute;caire Jean-S&eacute;bastien Gilbert.Autre avantage de taille : les sommes retir&eacute;es du CELIAPP n&rsquo;auront pas &agrave; &ecirc;tre rembours&eacute;es, contrairement &agrave; celles du RAP. Vous ne devenez finalement jamais propri&eacute;taire? Pas de probl&egrave;me : &laquo; L&rsquo;argent accumul&eacute; peut &ecirc;tre transf&eacute;r&eacute; dans votre REER sans cons&eacute;quences fiscales et sans affecter vos droits de cotisations REER &raquo;, pr&eacute;cise Luc Godbout, professeur de fiscalit&eacute; &agrave; l&rsquo;Universit&eacute; de Sherbrooke.Selon ce sp&eacute;cialiste, mieux vaut en profiter le temps que vous le pouvez : &laquo; Ce programme pourrait ne pas r&eacute;sister aux prochaines &eacute;lections f&eacute;d&eacute;rales advenant un changement de gouvernement &raquo;, dit-il, rappelant qu&rsquo;un r&eacute;gime similaire avait d&eacute;j&agrave; &eacute;t&eacute; cr&eacute;&eacute; au Canada en 1974, avant d&rsquo;&ecirc;tre aboli en 1985.Mais attention : le diable est dans les d&eacute;tails. Pour &ecirc;tre admissible au CELIAPP, vous devez &ecirc;tre r&eacute;sident canadien et avoir entre 18 et 71 ans. De plus, &agrave; l&rsquo;ouverture du compte, vous ne devez pas avoir occup&eacute;, comme lieu de r&eacute;sidence principale, une habitation vous appartenant ou appartenant &agrave; votre conjoint dans l&rsquo;ann&eacute;e en cours ni dans les quatre pr&eacute;c&eacute;dentes. Au moment venu du retrait, vous seul ne devez pas avoir &eacute;t&eacute; propri&eacute;taire durant la m&ecirc;me p&eacute;riode. Finalement, le CELIAPP ne peut &ecirc;tre utilis&eacute; qu&rsquo;une seule fois &agrave; vie, et au plus tard dans la quinzi&egrave;me ann&eacute;e de l&rsquo;ouverture du compte.Une mise en &oelig;uvre complexeEn principe, les institutions financi&egrave;res devraient &ecirc;tre en mesure d&rsquo;offrir le CELIAPP &agrave; compter du 1er avril 2023, mais, dans les faits, cela pourrait aller &agrave; plus tard cette ann&eacute;e, en raison des d&eacute;fis qu&rsquo;impose son implantation. Celles avec lesquelles nous avons communiqu&eacute; n&rsquo;ont pas &eacute;t&eacute; en mesure de pr&eacute;ciser &agrave; quel moment elles offriront le CELIAPP. &laquo; Chaque institution effectue ses propres ajustements op&eacute;rationnels et technologiques afin de r&eacute;pondre aux demandes des clients, en plus d&rsquo;&eacute;tablir ses propres plans pour l&rsquo;&eacute;ducation et la formation de la client&egrave;le et du personnel &raquo;, nous a indiqu&eacute; l&rsquo;Association des banquiers canadiens par courriel. CELIAPP, RAP ou CELI?Si le CELIAPP pr&eacute;sente des avantages ind&eacute;niables, sachez qu&rsquo;il vous est possible de le combiner avec le RAP et le CELI pour constituer la mise de fonds d'une premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute;. Selon Luc Godbout, si vous comptez acheter une demeure prochainement, vous gagneriez tout de m&ecirc;me &agrave; cotiser au CELIAPP d&egrave;s cette ann&eacute;e : &laquo; L'argent n'est pas oblig&eacute; de rester dans le CELIAPP un certain temps avant d'&ecirc;tre admissible &agrave; l'achat d'une premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute;, contrairement au RAP, o&ugrave; vous devez attendre au moins 90 jours afin que la cotisation soit d&eacute;ductible. &raquo;Vous n&rsquo;avez pas les fonds n&eacute;cessaires pour verser le plafond annuel de cotisation de 8 000 $ cette ann&eacute;e? Vous pouvez toujours ouvrir un compte et reporter les parties inutilis&eacute;es &agrave; une ann&eacute;e subs&eacute;quente, jusqu&rsquo;&agrave; concurrence de 8 000 $. Par exemple, si vous ouvrez un CELIAPP en 2023 et que vous faites une cotisation de 5 000 $, vous serez en mesure de verser jusqu&rsquo;&agrave; 11 000 $ en 2024.&Agrave; supposer que vous n&rsquo;ayez pas de nouveaux fonds, il vous est aussi possible de transf&eacute;rer de l&rsquo;argent d&rsquo;un CELI ou d&rsquo;un REER &agrave; un CELIAPP sans cons&eacute;quences fiscales, sous r&eacute;serve des plafonds annuel et &agrave; vie de cotisations &agrave; un CELIAPP. Le CELIAPP et le RAP en couple Attention &agrave; la &laquo; contamination &raquo; avec votre partenaire&hellip; Pour vous qualifier au r&eacute;gime d&rsquo;accession &agrave; la propri&eacute;t&eacute; (RAP), vous ne devez pas avoir demeur&eacute; dans une habitation dont vous ou votre &eacute;poux (ou conjoint de fait) actuel &eacute;tiez propri&eacute;taires au cours des quatre derni&egrave;res ann&eacute;es. Cela signifie que, si vous n&rsquo;avez jamais &eacute;t&eacute; propri&eacute;taire, mais que vous emm&eacute;nagez dans la maison de votre douce moiti&eacute;, vous serez &laquo; contamin&eacute; &raquo;. Autrement dit, vous ne pourrez plus &ecirc;tre admissible au RAP si vous d&eacute;cidez d&rsquo;acqu&eacute;rir une nouvelle habitation ensemble ou d&rsquo;acheter une part de la propri&eacute;t&eacute; de votre conjoint. Depuis 2020, les r&egrave;gles du RAP ont, par ailleurs, &eacute;t&eacute; assouplies pour les couples s&eacute;par&eacute;s. Apr&egrave;s une rupture, vous n&rsquo;avez plus &agrave; attendre cinq ans pour &ecirc;tre en mesure de &laquo; raper &raquo; de nouveau. Vous devez toutefois avoir rembours&eacute; votre RAP pr&eacute;c&eacute;dent. Pour ce qui est du CELIAPP, si vous avez v&eacute;cu dans la maison de votre conjoint en 2023 ou au cours des quatre ann&eacute;es pr&eacute;c&eacute;dentes, vous ne serez pas admissible &agrave; l&rsquo;ouverture d&rsquo;un compte dans ce nouveau r&eacute;gime. Toutefois, au moment du retrait, vous seul ne devez pas avoir &eacute;t&eacute; propri&eacute;taire durant la m&ecirc;me p&eacute;riode. Le don devient monnaie couranteMalgr&eacute; ses avantages fiscaux, Sandy Lachapelle estime que le CELIAPP ne viendra pas &agrave; bout du probl&egrave;me de l&rsquo;acc&egrave;s &agrave; la propri&eacute;t&eacute;. &laquo; Les familles avec des revenus &eacute;lev&eacute;s en profiteront, car les parents pourront donner les contributions &agrave; leurs enfants. Cependant, le CELIAPP ne r&egrave;gle pas l&rsquo;&eacute;cart qui se creuse entre les prix en hausse des propri&eacute;t&eacute;s et les salaires &raquo;, nuance-t-elle.En effet, un parent (ou un conjoint, d&rsquo;ailleurs) peut faire un don &agrave; une personne pour que celle-ci ouvre un CELIAPP. Toutefois, seul le b&eacute;n&eacute;ficiaire profitera des revenus de placement et des d&eacute;ductions fiscales. Si vous faites un don &agrave; une personne de 18 ans, qui a un faible revenu, il peut s&rsquo;av&eacute;rer judicieux que ce jeune adulte reporte les d&eacute;ductions au moment o&ugrave; il sera sur le march&eacute; du travail, de l&rsquo;avis de Luc Godbout: &laquo; Les gens le savent trop peu, mais c&rsquo;est la m&ecirc;me chose avec le REER; vous n&rsquo;&ecirc;tes pas oblig&eacute; de d&eacute;duire l&rsquo;ann&eacute;e o&ugrave; vous cotisez. &raquo;Dans sa pratique, Jean-S&eacute;bastien Gilbert constate que les parents qui aident leurs enfants &agrave; acqu&eacute;rir leur premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute; sont de plus en plus nombreux. Il estime qu&rsquo;environ 20 % de ses clients re&ccedil;oivent une aide financi&egrave;re de la sorte.Sandy Lachapelle rappelle n&eacute;anmoins qu&rsquo;un don ne fait pas tout, le montant de la mise de fonds n&rsquo;&eacute;tant qu&rsquo;une &eacute;tape vers l&rsquo;accession &agrave; la propri&eacute;t&eacute; : &laquo; Il est primordial que les premiers acheteurs fassent une analyse de faisabilit&eacute; financi&egrave;re de leur projet de propri&eacute;t&eacute;, m&ecirc;me si les parents sont capables de donner une partie de la mise de fonds. &raquo;Avant toute chose, les parents doivent v&eacute;rifier si le don qu&rsquo;ils font de leur vivant &agrave; leur enfant ne portera pas atteinte &agrave; leur propre &eacute;quilibre financier. &laquo; Beaucoup de parents sous-estiment leur long&eacute;vit&eacute; &raquo;, observe la planificatrice financi&egrave;re.Emprunter pour&hellip; emprunterL&rsquo;acc&egrave;s &agrave; une source non traditionnelle de mise de fonds &ndash; comme le pr&ecirc;t personnel ou la marge de cr&eacute;dit &ndash; peut faciliter l&rsquo;achat d&rsquo;une habitation. Par exemple, si vous avez des droits de cotisation inutilis&eacute;s, un pr&ecirc;t REER pourra servir &agrave; obtenir un remboursement d&rsquo;imp&ocirc;t afin d&rsquo;augmenter votre mise de fonds. Cependant, il vous faudra avoir la capacit&eacute; de rembourser ce montant, et cette dette viendra donc grossir celle de votre pr&ecirc;t hypoth&eacute;caire.Recourir au cr&eacute;dit est donc susceptible de pr&eacute;senter un risque pour l&rsquo;&eacute;quilibre financier familial. &laquo; Si c'est r&eacute;fl&eacute;chi et structur&eacute;, c&rsquo;est une bonne pratique. Mais, dans les faits, les gens s&rsquo;en servent bien souvent comme un raccourci pour acc&eacute;der plus rapidement &agrave; la propri&eacute;t&eacute;. C'est l&agrave; que &ccedil;a devient dangereux &raquo;, pr&eacute;vient Jean-S&eacute;bastien Gilbert.De l&rsquo;importance de faire un budget r&eacute;alisteDe son c&ocirc;t&eacute;, Sandy Lachapelle constate que l&rsquo;acquisition d&rsquo;une maison est souvent v&eacute;cue comme un achat tr&egrave;s &eacute;motif. Or, &laquo; il me semble que le contexte actuel exige un peu plus d&rsquo;analyse financi&egrave;re &raquo;, juge-t-elle.Le calendrier de remboursement est-il r&eacute;aliste en fonction de vos revenus? Pourrez-vous vraiment soutenir les frais d&rsquo;entretien de cette propri&eacute;t&eacute; sans diminuer vos besoins discr&eacute;tionnaires et votre &eacute;pargne pour la retraite? C&rsquo;est le genre de questions qu&rsquo;un nouvel acheteur devrait se poser, selon elle, pour &eacute;viter le pi&egrave;ge de l&rsquo;endettement.Jean-S&eacute;bastien Gilbert &eacute;met la m&ecirc;me mise en garde : &laquo; Il faut faire attention de vous acheter une maison et non une prison. Il y a d'autres choses &agrave; faire dans la vie! &raquo;Il invite aussi les premiers acheteurs &agrave; regarder au-del&agrave; des taux d&rsquo;int&eacute;r&ecirc;t et des paiements. Les p&eacute;nalit&eacute;s et les cons&eacute;quences d&rsquo;un bris de pr&ecirc;t hypoth&eacute;caire sont aussi &agrave; prendre en compte. &laquo; J&rsquo;ai vu, dans les derni&egrave;res ann&eacute;es, des rabais peu significatifs sur un taux d'int&eacute;r&ecirc;t, souligne le courtier hypoth&eacute;caire. En lisant le contrat, on se rendait compte qu'on ne pouvait pas refinancer une maison ou vendre aussi simplement. Vous voulez le meilleur taux, mais dans l'environnement le plus sain possible. &raquo;Mise de fonds : bye-bye les 20 %?Si le prix d&rsquo;achat de la propri&eacute;t&eacute; qui vous int&eacute;resse est de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale exig&eacute;e est de 5 %. &Agrave; titre d&rsquo;exemple, la mise de fonds minimale s&rsquo;&eacute;l&egrave;verait donc &agrave; 17 500 $ pour une habitation de 350 000 $.Mises de fonds minimalesPrix d'achat de votre maisonMontant minimal de la mise de fonds500 000 $ ou moins5 % du prix d'achat500 000 $ &agrave; 999 999 $5 % de la premi&egrave;re tranche de 500 000 $ du prix d'achat, 10 % du reste du prix d'achat1 million $ ou plus20 % du prix d'achatSource : gouvernement du CanadaTant que votre mise de fonds demeure inf&eacute;rieure &agrave; 20 % du prix d&rsquo;achat de la propri&eacute;t&eacute;, votre institution financi&egrave;re exigera que vous lui versiez une prime d&rsquo;assurance afin de se prot&eacute;ger en cas de d&eacute;faut de paiement de votre part.Trois soci&eacute;t&eacute;s agr&eacute;&eacute;es par le gouvernement f&eacute;d&eacute;ral sont en mesure d&rsquo;assurer votre pr&ecirc;t. La principale est la Soci&eacute;t&eacute; canadienne d&rsquo;hypoth&egrave;ques et de logement (SCHL), mais les institutions financi&egrave;res peuvent aussi choisir de faire affaire avec Sagen ou Canada Guaranty. L&rsquo;assureur retenu facturera &agrave; votre banque ou &agrave; votre caisse une prime, qui fluctue selon la mise de fonds (plus la mise de fonds est &eacute;lev&eacute;e, moins la prime d&rsquo;assurance pr&ecirc;t hypoth&eacute;caire vous co&ucirc;te cher).Si, par le pass&eacute;, les nouveaux acheteurs tenaient &agrave; mettre les 20 % de mise de fonds pour &eacute;viter de payer cette assurance, la hausse des prix change les fa&ccedil;ons de faire. &laquo; Maintenant, les banques consentent un rabais de taux hypoth&eacute;caire au premier acheteur quand leur pr&ecirc;t est assur&eacute;. Souvent, quand on fait le calcul, le rabais paye la prime &raquo;, fait valoir Jean-S&eacute;bastien Gilbert.Selon le courtier hypoth&eacute;caire, d&eacute;bourser 5 ou 10 % de mise de fonds m&ecirc;me si la capacit&eacute; financi&egrave;re est sup&eacute;rieure peut se r&eacute;v&eacute;ler un choix judicieux dans certains cas. L&rsquo;exc&eacute;dent servirait alors &agrave; r&eacute;gler des dettes, &agrave; faire des r&eacute;novations ou &agrave; constituer un coussin de s&ucirc;ret&eacute;, entre autres exemples. L&rsquo;aide &agrave; votre disposition Plusieurs incitatifs gouvernementaux viennent en aide aux premiers acheteurs. D&rsquo;abord, vous pourriez &ecirc;tre admissible aux cr&eacute;dits d&rsquo;imp&ocirc;t f&eacute;d&eacute;ral et provincial pour l&rsquo;achat d&rsquo;une premi&egrave;re habitation. Ces cr&eacute;dits non remboursables s&rsquo;&eacute;l&egrave;vent &agrave; 1 500 $ chacun. Cela signifie que si vous avez achet&eacute; votre premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute; et qu&rsquo;il s&rsquo;agit de votre r&eacute;sidence principale, vous pouvez obtenir 1 500 $ de Qu&eacute;bec et 1 252 $ d&rsquo;Ottawa (en raison de l'abattement du Qu&eacute;bec), donc 2 752 $ en tout. Les municipalit&eacute;s offrent aussi plusieurs programmes d&rsquo;aide pour attirer de nouveaux r&eacute;sidents, comme un cong&eacute; de taxes fonci&egrave;res ou de droits de mutation immobili&egrave;re (commun&eacute;ment appel&eacute;s &laquo; taxe de bienvenue &raquo;). Puis il y a l&rsquo;Incitatif &agrave; l&rsquo;achat d&rsquo;une premi&egrave;re propri&eacute;t&eacute; (IAPP), qui se veut un pr&ecirc;t de 5 &agrave; 10 % de la valeur de la propri&eacute;t&eacute; pour les acheteurs dont le revenu familial ne d&eacute;passe pas 120 000 $. Offert par la Soci&eacute;t&eacute; canadienne d&rsquo;hypoth&egrave;ques et de logement (SCHL), il est sans int&eacute;r&ecirc;t et remboursable apr&egrave;s 25 ans ou lorsque vient le temps de vendre la maison. Le montant &agrave; rembourser sera fond&eacute; sur la valeur marchande au moment du remboursement. &Agrave; lire aussi : Comparer les cartes de cr&eacute;dit au Canada, Carte des constructeurs d'habitations neuves, Enqu&ecirc;te de satisfaction sur les courtiers immobiliers, Comment choisir un courtier immobilier et Quels sont vos recours contre un courtier immobilier?

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