Et c’est coûteux !
Dans notre petit syndicat de trois copropriétaires, les changements apportés à la législation sur la copropriété nous causent bien des maux de tête et, pour ma part, beaucoup d’insomnie.
Depuis avril 2022, en vertu de l’article 1071.1 du Code civil du Québec, chaque syndicat de copropriétés divises doit obligatoirement constituer un fonds d’auto-assurance. Si un sinistre survient et qu’une réclamation est effectuée, les sommes seront utilisées pour couvrir les franchises (les « déductibles ») prévues au contrat d’assurance du syndicat.
Des milliers de dollars
Les syndicats disposent de deux ans (jusqu’au 15 avril 2024) pour constituer ce fameux fonds d’auto-assurance. Concrètement, il doit contenir l’équivalent de la franchise la plus élevée, à l’exception de celles prévues pour un tremblement de terre ou une inondation.
En général, les assureurs prennent en considération la franchise pour les dommages causés par l’eau. Dans le cas de ma résidence, on parle de 5 000 $, ce qui constitue une somme rondelette pour notre petite copropriété. Ces 5 000 $ sont habituellement la franchise minimale fixée par les assureurs pour ce type de sinistre. Mais celle-ci peut grimper à des hauteurs stratosphériques, jusqu’à 100 000 $, et même plus selon le type de copropriété (nombre d’étages et d’unités) et la fréquence des sinistres. Mentionnons que dans les cas où la franchise dépasse 100 000 $, le gouvernement a fixé par voie de règlement à 100 000 $ la contribution minimale au fonds d’auto-assurance.
Une augmentation notable
La pilule est dure à avaler, car elle s’ajoute à beaucoup d’autres dépenses, comme celles reliées au fonds de prévoyance, aux évaluations diverses, etc.
Adrien Vallat, directeur – projets stratégiques au Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, note que les franchises ont beaucoup augmenté au cours des dernières années, ce qui s’explique notamment par la hausse des coûts des travaux de réparation et de construction en général. La multiplication des dégâts d’eau dans les copropriétés a aussi contribué à les faire grimper.
Vincent Gaudreau, courtier en assurances de dommages et président de Gaudreau Assurances, précise qu’il y a une dizaine d’années, la tarification des copropriétés par les assureurs se trouvait souvent sous le seuil de rentabilité, parfois même deux fois moins cher que celle du marché locatif.
Depuis, les primes ont monté et les franchises ont été modulées selon les types de dommages. Alors qu’auparavant il n’existait qu’un seul déductible, désormais ils varient en fonction du sinistre.
Or, une franchise élevée peut faire en sorte que des réclamations ne sont pas présentées à l’assureur pour des dégâts dont les coûts sont inférieurs à celle-ci. Indirectement, cela contribue à responsabiliser les syndicats, mais aussi les copropriétaires, en leur rappelant l’importance de prévenir les dommages. Par exemple, le syndicat pourrait demander aux copropriétaires d’installer des détecteurs de fuites d’eau et de vérifier régulièrement les valves, robinetterie, clapets et joints d’étanchéité.
Car en réduisant les risques de sinistres, on évite du même coup de voir la franchise et les primes augmenter. On se souhaite donc une bonne année 2023, sans dégâts d’eau !
