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Avez-vous une hypothèque parapluie ? Vous ignorez peut-être toutes ses implications.

Article d'un partenaire
de Protégez-Vous

Par Chambre des notaires du Québec Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 15 juillet 2019

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Marie-Ève et Simon vont acheter une maison. Ils se présentent à la banque pour obtenir le financement nécessaire. Celle-ci leur propose une hypothèque de type parapluie. Ils se demandent quelles sont les conséquences, les avantages et les dangers éventuels d’un tel type de prêt.

Qu’est-ce qu’une hypothèque parapluie ?

L’achat d’une propriété est l’un des investissements les plus importants qu’une personne fera dans sa vie. Avec des prix moyens pour une maison individuelle ou jumelée de 341 000 $ à Montréal, de 315 000 $ à Québec et de 258 000 $ à Gatineau[i], les citoyens doivent le plus souvent contracter un prêt hypothécaire pour y accéder.

Or, les institutions financières offrent de plus en plus l’hypothèque parapluie, qui est un type de financement dont le crédit peut aller jusqu’à la pleine valeur de l’immeuble ou au-delà de celle-ci. La garantie (la maison) couvre alors toutes les dettes actuelles et futures des propriétaires (cartes de crédit, marge de crédit, prêt auto, prêts personnels, etc.) auprès d’un même prêteur.

Les avantages

L’hypothèque parapluie offre des avantages importants. Généralement, le taux d’intérêt est moins élevé que pour un prêt personnel non garanti. De plus, contrairement à l’hypothèque traditionnelle, le montant de l’hypothèque parapluie inscrit au Registre foncier sera souvent plus élevé que le montant du prêt consenti pour la propriété et permettra au consommateur d’obtenir des fonds additionnels sans avoir à enregistrer un autre acte hypothécaire sur la propriété ou à débourser des frais de radiation ou des frais juridiques. Les fonds sont ainsi plus accessibles.

Cela dit, qu’arrive-t-il lorsque l’outil n’est pas utilisé en toute connaissance de cause ? Peut-on assister à une situation de surendettement qui, dans plusieurs cas, mettra en péril la santé financière des citoyens ?

Après tout, selon Statistique Canada, les ménages canadiens ont une dette de près de 1,78 $ pour chaque dollar de revenu disponible[ii]. Au Québec, 31 % des citoyens n’ont pas suffisamment d’argent pour subvenir à leurs besoins[iii] et 46 % d’entre eux sont à 200 $ ou moins de l’insolvabilité[iv] chaque mois.

Un outil mal compris par les consommateurs

Une étude d’Option Consommateurs auprès des consommateurs ayant souscrit un emprunt hypothécaire au cours des 12 derniers mois révèle qu’une majorité des consommateurs interrogés n’avaient pas porté attention aux détails de leur contrat et connaissaient mal leur produit hypothécaire, même si certains d’entre eux estimaient être bien renseignés sur ce sujet. L’étude démontre également que les clauses d’un tel type de prêt peuvent porter à confusion et ce n’est que chez le notaire que le consommateur apprend les détails du produit hypothécaire souscrit[v]. Il est alors trop tard pour renégocier l’entente.

Refinancement et transfert d’hypothèque

Les consommateurs ayant souscrit une hypothèque parapluie verront des problèmes surgir lorsque viendra le temps d’un refinancement hypothécaire ou d’une demande pour tout autre type de crédit à la consommation auprès d’un autre prêteur.

En effet, l’hypothèque enregistrée au Registre foncier étant souvent plus élevée que le coût d’achat de la propriété, il est probable que la cote de crédit et par conséquent la capacité d’emprunt de la personne soient affectées. 

De plus, il sera difficile de transférer l’hypothèque parapluie à une autre institution financière afin de profiter, par exemple, d’un taux d’intérêt préférentiel puisque cette dernière devra aussi endosser les risques liés aux autres dettes cautionnées. Pour cette raison, de moins en moins de prêteurs acceptent de recevoir le transfert d’un prêt parapluie[vi].

Qu’arrive-t-il au moment de la vente ?

Lorsque vous souscrivez une hypothèque parapluie, sachez que vous ne pourrez pas obtenir de quittance hypothécaire tant et aussi longtemps que toutes les dettes garanties par ce prêt ne seront pas payées en totalité.

Dans le cas d’un prêt conjoint, une seconde problématique peut apparaître au moment de la vente de la propriété. En effet, les consommateurs qui ont souscrit une hypothèque parapluie conjointe ne pourront obtenir la quittance hypothécaire que si les dettes des deux copropriétaires auprès du même prêteur sont payées en totalité. De plus, il est possible que l’hypothèque garantisse toutes les dettes de la personne sans que le coemprunteur soit avisé des nouveaux emprunts[vii].

Pour illustrer ceci, reprenons l’exemple de Marie-Ève et Simon, qui, après deux années de vie commune, décident de se séparer et de vendre leur maison.

L’institution financière refuse de les libérer, car le montant de la vente n’est pas suffisant pour couvrir leurs dettes, et ce, malgré le fait qu’ils aient reçu une offre de 300 000 $, alors que le prêt était de 280 000 $. En effet, à l’insu de Marie-Ève, Simon a contracté un nouveau prêt auprès de leur banque pour une voiture et pour consolider des dettes personnelles. À ce montant s’ajoute la pénalité pour la rupture du contrat hypothécaire.

Puisque la banque refuse de les libérer, Marie-Ève pourrait être contrainte de demeurer copropriétaire avec Simon jusqu’à ce que la dette de ce dernier soit payée en totalité. En cas de défaut de paiement de la part de Simon, la banque pourrait saisir les biens de Marie-Ève, et ce, même si les dettes contractées étaient pour des biens qui ne lui appartiennent pas.

Finalement, si Marie-Ève et Simon ne paient pas le montant de la dette, il est possible qu’ils perdent la vente de la propriété, puisque peu d’acheteurs seront intéressés à acheter une maison grevée d’une hypothèque.

Encadrer l’hypothèque parapluie pour protéger les citoyens

Avant de signer un contrat hypothécaire, il faut s’assurer de bien lire et comprendre les modalités qui vous sont offertes. Si vous avez des doutes, une consultation avec un conseiller juridique impartial pourra vous éviter le pire.

Une fois que le contrat est signé, il faut se rappeler que les dettes actuelles et futures ne sont garanties par votre propriété que si elles sont contractées auprès du même prêteur. Pour éviter que votre maison ne serve de garantie pour toutes vos dettes, il est possible de faire affaire avec d’autres institutions financières pour vos besoins de crédit.

Au-delà des mesures qu’un consommateur peut prendre, la Chambre des notaires croit que des mesures venant encadrer l’hypothèque de type parapluie doivent être instaurées pour protéger les citoyens qui choisissent ce type de garantie.

La Chambre considère que la garantie hypothécaire ne devrait pas s’étendre automatiquement à de nouvelles obligations sans que le citoyen concerné n’y consente expressément au fur et à mesure que celles-ci sont contractées.

De plus, des mesures doivent être mises en place pour mieux informer les citoyens. La Chambre propose de mettre à contribution les services des notaires au bénéfice de la population.

En effet, les notaires accompagnent des centaines de milliers de citoyens chaque année lors de l’achat d’une maison. En tant que juristes impartiaux, ils sont habilités à les conseiller et peuvent les aider à bien comprendre l’étendue et les effets de certains types d’hypothèques. La Chambre propose donc de mettre à contribution les services des notaires au début du processus d’achat.

En prenant les mesures nécessaires, la Chambre des notaires croit que le législateur peut véritablement encadrer les hypothèques de type parapluie et ainsi contrer le surendettement des consommateurs qui choisissent ce type de garantie.

Communiquez avec le service gratuit 1-800-NOTAIRE (1-800-668-2473) pour parler à un notaire. Ce service est accessible du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h.

Pour plus d’information sur le sujet, consultez notre site Web

 

[i]http://www.habitation.gouv.qc.ca/statistiques/regroupements/marche_de_lhabitation/le_marche_de_lhabitation.html

[ii]https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1142034/endettement-menages-canadiens-stabilise-credit-hypotheque-revenu-dette

[iii]http://www.lesaffaires.com/mes-finances/planification/le-tiers-des-quebecois-n-arrivent-pas-a-subvenir-a-ses-besoins/605601

[iv]https://www.ledroit.com/affaires/quelque-46-des-canadiens-seraient-a-200--dune-insolvabilite-financiere-033298d8cb866e24650905c0895deb09

[v]https://option-consommateurs.org/wp-content/uploads/2017/07/services-financiers-hypotheques-parapluie-mai-2012.pdf

[vi]https://www.conseiller.ca/archives_/magazine/hypotheque-traditionnelle-ou-parapluie-faire-la-difference/

[vii]https://option-consommateurs.org/wp-content/uploads/2017/07/services-financiers-hypotheques-parapluie-mai-2012.pdf

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