Vous vendez votre propriété, devez-vous payer de l’impôt?

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Par Chambre des notaires du Québec Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 12 juin 2017

Chambre des notaires du Québec

François est propriétaire d’un terrain vacant depuis une vingtaine d’années. Aujourd’hui il s’apprête à le vendre, mais il ne comprend pas bien les règles fiscales qui le concernent. Son ami Jacques lui dit qu’il n’a pas besoin de s’inquiéter, car il n’aura pas à payer de l’impôt. Son frère dit le contraire. Qui dit vrai?

En principe, dès qu’une personne réalise un revenu ou un profit elle doit l’inclure dans sa déclaration de revenus et payer l’impôt qui s’applique. La vente d’une propriété n’échappe pas à ce principe, mais il y a des exceptions. Essayons de mieux comprendre le concept de l’impôt sur le gain en capital au moyen d’exemples concrets.

En vendant sa propriété, François peut réaliser une perte, générer un gain en capital ou encore récupérer le coût d’acquisition du bien sans réaliser de perte ou de gain.

Alors qu’une perte peut servir à réduire ses impôts sous certaines conditions, un gain en capital fait partie de ses revenus imposables et doit être déclaré. Un « gain en capital » correspond sommairement à l’augmentation de valeur du bien entre le moment où François l’a acquis et le moment où il en dispose. Ceci est vrai, peu importe que le bien soit un terrain, une maison, un chalet, ou des actions.

Les lois fiscales actuellement en vigueur prévoient que la moitié du gain en capital est imposable. Par exemple, si François réalise un profit de 100 000 $ à la suite de la vente de son terrain, le montant à inclure dans sa déclaration de revenus sera de 50 000 $. Cette portion est appelée le gain en capital imposable. Il devra également déclarer la vente dans la déclaration de revenus de l’année où elle a eu lieu, même s’il n’y a pas d’impôt à payer.

Attention aux différentes règles applicables

1. La résidence principale

Qu’arrive-t-il par contre si vous avez acheté une résidence il y a une vingtaine d’années, au lieu d’un terrain ? Pouvez-vous bénéficier de l’exemption pour résidence principale ? Plusieurs types de propriétés peuvent constituer une résidence principale : une maison, un chalet, un condo, un appartement dans un immeuble d’habitation, un appartement dans un duplex, une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante. Pour que s’applique l’exemption, certaines conditions doivent être respectées :

• Vous devez être le propriétaire de la résidence (seul ou avec une autre personne);

• L’une ou l’autre des personnes suivantes doit avoir habité la résidence à un moment donné dans l’année : vous, votre époux, votre ex-époux (la définition d’époux englobe les couples mariés ou unis civilement et les conjoints de fait), ou l’un de vos enfants;

• Vous devez désigner le bien comme étant votre résidence principale dans votre déclaration de revenus pour l’année de disposition du bien.

Il est important de noter qu’on ne peut désigner qu’une seule résidence principale par famille par année. À titre d’exemple, si François possède une résidence et un chalet, seule l’une des deux propriétés peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée. François devra remplir les formulaires prescrits pour la désignation d’une résidence principale, même s’il ne paie pas d’impôt en raison de l’exemption.

2. Les immeubles locatifs

Et si le bien acheté il y a une vingtaine d’années n’est pas une simple résidence, mais un duplex où vous avez toujours habité le rez-de-chaussée et loué le deuxième ? Perdez-vous l’exemption pour résidence principale ?

Le fait que la propriété soit un duplex ne vous empêche pas de pouvoir bénéficier de l’exemption pour résidence principale. Cependant, l’exemption ne s’appliquera que sur la partie de l’immeuble utilisée à des fins personnelles. Ainsi, si François a toujours considéré qu’il occupait 60 % de la propriété et que son locataire en occupait 40 %, il pourra bénéficier de l’exemption pour 60 % pourvu que toutes les autres conditions de l’exemption soient respectées. Ainsi, s’il réalise un gain de 100 000 $ suite à la vente, son gain en capital imposable sera de 20 000 $.

3. Les dons

Qu’en est-il d’un don ? Aurez-vous à payer de l’impôt si vous donnez le terrain à votre fils au lieu de le vendre ? Malheureusement, il n’y a pas que la vente qui donne lieu à l’application des règles du gain en capital. Il en va de même du don. Ainsi, lorsqu’une personne donne un bien de son vivant à une personne avec qui elle a un lien de dépendance, un certain montant est prélevé par les gouvernements fédéral et provincial à la fin de l’année financière.

Il peut sembler étrange qu’une personne soit imposée alors qu’elle donne un bien. On trouve l’explication dans les lois fiscales où sont créées des présomptions suivant lesquelles, dans certaines circonstances, un don équivaut à une vente. C’est notamment le cas lorsque le transfert a lieu entre un parent et son enfant. Vous aurez ainsi à tenir compte de l’impôt à payer avant de passer à l’action et de transférer la propriété du terrain.

Les lois fiscales prévoient également l’application de ce mécanisme au décès d’une personne. Celle-ci est alors réputée avoir vendu tous ses biens à la valeur marchande immédiatement avant son décès. Les gains en capital imposables doivent dès lors être inclus dans la déclaration de revenus du défunt.

Si votre fils dispose (vente, donation, succession, etc.) du bien, il devra payer l’impôt sur le gain en capital qu’il réalisera ou qu’il sera présumé avoir réalisé à ce moment. Cependant, pour calculer son gain, la loi crée certaines présomptions d’achat à la valeur marchande malgré le fait qu’il l’a reçu par donation de son parent. Si votre enfant bénéficie de ces présomptions, son coût d’acquisition sera égal au produit de disposition de son parent.

Comme vous pouvez le constater par ces quelques exemples, les lois fiscales sont complexes et il est facile de s’y perdre. Un notaire fiscaliste est un atout très précieux lorsque vous planifiez la répartition de votre patrimoine. En plus de rédiger les actes de vente, de cession ou de donation, votre notaire peut analyser votre situation et vous aider à prendre des décisions éclairées.

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