Propriétaires et locataires : connaissez-vous bien les règles de la sous-location?

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Par Centres de justice de proximité Partenaire de Protégez-Vous Mise en ligne : 13 novembre 2017

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Vous partez à l’étranger quelques mois pour étudier? Vous envisagez de passer vos vacances d’été ailleurs? Votre mère tombe malade et vous décidez de vous installer quelques mois avec elle le temps qu’elle récupère?

Dans toutes ces situations, si vous êtes locataire d’un logement, vous souhaitez peut-être ne pas avoir à assumer le coût du loyer pendant votre absence. Avez-vous déjà entendu parler de la sous-location de bail?

Sous-louer ou céder votre bail : deux options pour des besoins différents

Il est important de vous questionner sur vos besoins afin de choisir l’option qui vous convient. En effet, la sous-location doit être distinguée de la cession de bail, puisque ces deux options entraînent des effets différents.

La sous-location est une option possible si vous désirez temporairement quitter votre logement en cours de bail, comme dans les exemples présentés au début de cet article. La sous-location ne met pas fin à votre relation avec votre propriétaire. Votre bail demeure valide et par conséquent, vous conservez le droit au « maintien dans les lieux », qui vous permettra de revenir dans votre logement, sous réserve de la durée de la sous-location.

Si vous optez plutôt pour la cession de bail, vous mettrez fin définitivement à votre bail. Vous n’aurez donc plus d’obligations envers votre propriétaire et ne pourrez pas réintégrer le logement.

Locataire : vous avez des obligations à respecter

Sachez que vous ne pouvez pas tout simplement remettre les clés à votre propriétaire et quitter le logement. Un des mythes les plus tenace concernant les règles entourant le bail de logement est qu’un locataire peut mettre fin à son bail à tout moment, en donnant un simple préavis de trois mois au propriétaire. Des exceptions existent, mais pour des cas très spécifiques seulement.

Au contraire, la loi prévoit plutôt que la signature d’un bail de logement est un acte important qui vous lie pour toute la durée prévue au contrat. Vous êtes donc responsable, entre autres, du paiement du loyer jusqu’à sa fin.

De plus, vous ne pouvez pas non plus simplement dire au propriétaire que vous partez pendant quelques mois et qu’il doit trouver un sous-locataire pour assumer le loyer durant votre absence : c’est à vous de trouver un sous-locataire et d’effectuer les démarches nécessaires.

Comment sous-louer votre logement?

Si vous choisissez de sous-louer votre logement, vous devez être prudent et respecter certaines règles.

Tout d’abord, vous devez trouver une personne intéressée à sous-louer votre logement. Vous devez choisir cette personne avec soin puisqu’en choisissant la sous-location, vous demeurez responsable envers votre propriétaire. Par exemple, si la personne qui sous-loue votre logement néglige de payer le loyer et disparait dans la nature, vous devrez payer vous-même les loyers manquants. Il est donc important de trouver une personne fiable, en qui vous pouvez avoir confiance.

Ensuite, vous devez faire parvenir à votre propriétaire un avis écrit de sous-location, dont un modèle peut être téléchargé gratuitement sur le site web de la Régie du logement. L’avis de sous-location contient des informations sur le sous-locataire, comme son nom et son adresse. Évidemment, vous pouvez toujours discuter avec le propriétaire avant l’envoi de cet avis écrit.

La Régie du logement vous suggère aussi de « conclu[re] immédiatement une entente écrite avec le sous-locataire […] qui sera conditionnelle à l’obtention du consentement du propriétaire»¹. Cette entente prévoira les modalités de l’accord entre vous afin que les obligations de chacun soient claires (durée de la sous-location, montant du loyer et modalité du paiement au propriétaire, etc.).

Propriétaire : vous ne pouvez pas refuser la sous-location sans motif sérieux

La loi est claire : le propriétaire peut refuser la sous-location seulement s’il a un motif sérieux de le faire. Il a 15 jours suivant la réception de l’avis écrit de sous-location pour faire connaître son refus et le motif de celui-ci. S’il ne fait rien pendant ce délai, il sera présumé avoir accepté.

Mais qu’est-ce qu’un motif sérieux? Les tribunaux nous apprennent que l’incapacité de payer ou l’insolvabilité d’une personne sont les motifs les plus souvent soulevés par les propriétaires. Il peut aussi s’agir d’une problématique liée au comportement du sous-locataire.

Évidemment, un propriétaire ne peut refuser une sous-location pour des motifs discriminatoires au sens de la Charte des droits et libertés de la personne, par exemple la race, la religion ou encore le fait d’avoir un ou plusieurs enfants.

Conclusion 

En terminant, sachez qu’il existe des exceptions qui peuvent permettre à un locataire de quitter son logement avant la fin du bail sans avoir à le sous-louer ou le céder.

Par exemple, une personne aînée devant aller vivre dans un établissement lui permettant de recevoir des soins requis par son état de santé pourrait mettre fin à son bail. Il existe aussi des exceptions s’appliquant aux personnes handicapées, aux personnes obtenant un logement à loyer modique ou encore aux personnes victimes de violence conjugale ou d’une agression sexuelle. Sachez que certaines formalités doivent aussi être respectées pour bénéficier de ces exceptions.

Pour en savoir plus sur les règles entourant la sous-location d’un logement, n’hésitez pas à contacter le Centre de justice de proximité de votre région.

¹https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/cession-d-un-bail-ou-sous-location/contrat-de-cession-de-bail-et-avis-de-sous-location

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