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Resserrement des règles hypothécaires: les premiers acheteurs pénalisés

Par Rémi Leroux

Depuis le 17 octobre 2016, les conditions d’accès à un financement hypothécaire ont changé. Votre capacité d’emprunt pourrait être sérieusement diminuée.

Si vous voulez emprunter pour acheter une propriété et que vous n’avez pas de mise de fonds équivalente à au moins 20 % de la valeur d’achat totale de la maison ou du condo que vous souhaitez acquérir, vous devez faire une demande de prêt hypothécaire assorti d’une assurance. Assurance que vous pouvez souscrire auprès, par exemple, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Stress test pour tous

Pour éviter que les futurs propriétaires soient incapables de faire les paiements de leur hypothèque si les taux d’intérêt se mettent à augmenter, les règles régissant l’assurance hypothécaire exigent dans certains cas que les institutions financières effectuent une «simulation de crise» (stress test, en anglais) auprès de leurs futurs clients.

Le fonctionnement est simple: plutôt que d’appliquer à votre demande de prêt le taux négocié que vous avez obtenu auprès de votre institution financière (disons un taux variable de 2,64 % sur 5 ans), l’institution financière simule une «crise» et utilise plutôt le taux de référence de la Banque du Canada, établi à 4,64 % (un taux qui peut, lui aussi, varier dans le temps). En fonction de cette hypothèse alarmiste, votre institution décide ensuite du montant qu’elle accepte de vous prêter.

«Pour vous qualifier, l’institution utilisera ce taux de 4,64 %, mais, dans les faits, vous payerez une mensualité calculée sur le taux réellement négocié avec votre institution», précise Paul Cardinal, directeur du service Analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec.

L’objectif d’une telle règle est de limiter l’endettement des ménages canadiens en contrôlant leur niveau d’emprunt hypothécaire. Jusqu’à présent, ce test de résistance bancaire ne s’appliquait qu’à certaines catégories de prêts, soit les prêts hypothécaires assurés (moins de 20 % de mise de fonds) assortis d’un taux variable ou fixe et d’une durée de moins de 5 ans. Depuis le 17 octobre, le gouvernement fédéral a étendu cette exigence à tous les prêts hypothécaires assurés, y compris les taux fixes de 5 ans et plus. Les propriétaires d’une résidence qui détiennent déjà une hypothèque assurée ou ceux qui renouvellent un prêt hypothécaire assuré ne sont toutefois pas concernés par cette mesure.

>> À lire aussi sur le site de Protégez-Vous: Comment financer une mise de fonds?

Des prêts moins élevés

Conséquence? Le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre fondra comme neige au soleil.

Si vous voulez connaître le montant maximal auquel vous avez droit, vous devez procéder au calcul en respectant un ratio d’endettement qui correspond au montant de votre mensualité hypothécaire, plus les autres frais reliés à votre habitation, par exemple les taxes municipales et scolaires, les frais de copropriété et les frais pour les services publics (électricité). «Si votre pointage de crédit est inférieur à 680, le montant total ne doit pas dépasser 35 % de votre revenu brut. S’il est supérieur à 680, c’est 39 % de votre revenu brut», rappelle Paul Cardinal.

Exemple de l’impact de la nouvelle règle

Revenu annuel du ménage

Mensualité hypothécaire maximum

Taux d’intérêt

du prêt

Emprunt hypothécaire autorisé

Avant le 17 octobre

50 000 $

1 250 $

2,64 %

Environ 275 000 $

Depuis le 17 octobre

50 000 $

1 250 $

4,64 %

Environ 225 000 $

«Avec le tour de vis annoncé par le gouvernement, le montant a fondu de 50 000 $ dans le cas de ce ménage, constate Paul Cardinal. S’il envisageait d’acheter une propriété de 300 000 $ avec une mise de fonds de 25 000 $, ce couple va devoir revoir ses ambitions à la baisse ou remettre son achat à plus tard, en attendant, par exemple, d’avoir une mise de fonds plus importante.»

Autrement dit, «si, auparavant, vous étiez admissible à un prêt hypothécaire de 275 000 $ avec des revenus annuels de 50 000 $, vous devrez désormais avoir un revenu de près de 62 000 $ pour obtenir le même prêt», précise l’analyste.

Vers une baisse de l’accès à la propriété

La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) comprend l’objectif du gouvernement (lire l’encadré ci-dessous), mais s’inquiète de l’effet de ce resserrement, en particulier pour les premiers acheteurs, qui ne disposent pas toujours d’une mise de fonds suffisante pour se passer d’une assurance.

Selon la FCIQ, «cette mesure aura pour effet de faire diminuer le nombre de ménages se qualifiant pour un prêt hypothécaire assuré et réduira donc l’accès à la propriété, tout en diminuant la valeur des emprunts». Un véritable enjeu pour le Québec, où le taux de propriétaires est plus faible (61 %) que dans toutes les autres provinces canadiennes (70 % ou plus). 

La faute à Toronto et Vancouver
 
La principale raison qui a entraîné le gouvernement fédéral à implanter cette nouvelle mesure est la surchauffe des marchés de l’immobilier à Toronto et à Vancouver. Dans ces deux villes, les prix des logements ont explosé ces dernières années et «certains emprunteurs assument un niveau d’endettement élevé», mentionne le site du ministère des Finances.
 
Cela dit, cette mesure est-elle adaptée au contexte québécois? «L’atterrissage en douceur du marché immobilier québécois est déjà réussi et, depuis 2013, les prix augmentent modestement», explique Paul Cardinal. C’est également le cas dans les provinces maritimes et au Manitoba, précise l’analyste de la FCIQ. «Malheureusement, la politique est pancanadienne et il faut administrer le même remède à tout le monde, dit-il. Mais, Toronto et Vancouver sont plus l’exception que la règle et nous pensons que la mesure n’est pas bien adaptée au marché québécois.»

 

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