Augmentation suggérée des loyers de 2,3 % pour 2023

Utilisable en ligne ou téléchargeable en fichier PDF, la grille de calcul du TAL a été conçue comme un outil pouvant aider locataires et propriétaires à s’entendre sur la hausse du montant d’un loyer, et non pour fixer une hausse de loyer maximale. Elle tient compte des dépenses habituelles liées à l’exploitation d’un immeuble locatif telles que les frais d’entretien, les frais de gestion et les dépenses d’immobilisation.

Selon le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), il s’agit là d’une grille de calcul utile surtout au locateur : le locataire dispose en effet rarement de toutes les données qui justifieraient une hausse, comme le coût de rénovations.

Par ailleurs, les propriétaires ne sont pas tenus de respecter les augmentations proposées par le TAL. « Au contraire, chaque année, les augmentations réelles de loyer dépassent bien souvent ce qui est recommandé », explique Cédric Dussault, porte-parole du RCLALQ.

À titre d’exemple, la plus récente étude annuelle du RCLALQ sur les augmentations de loyer, publiée en juin 2022, indiquait que le coût des logements à louer avait augmenté en moyenne de 9 % en un an dans l’ensemble du Québec.

Des hausses de loyer importantes à prévoir

Les hausses suggérées cette année par le TAL sont les plus élevées en 10 ans. L’inflation importante de 6,7 % sur une année, au Québec, en serait en grande partie responsable.

Le barème des hausses moyennes proposées par le TAL pour 2023 est le suivant :

• Logement non chauffé : +2,3 % (+1,28 % en 2022)
• Logement chauffé à l’électricité : +2,8 % (+1,34 % en 2022)
• Logement chauffé au gaz : +4,5 % (+1,91 % en 2022)
• Logement chauffé au mazout : +7,3 % (+3,73 % en 2022)

La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) rappelle que les augmentations recommandées par le TAL incluent l’augmentation moyenne du coût des assurances mais pas celle des taxes municipales et scolaires. Dans l'un des scénarios qu'il propose, le TAL indique que l'augmentation du loyer pourrait atteindre 2,9 % (au lieu de 2,3 %) si le propriétaire fait face, par exemple, à une hausse des taxes de 5 % et qu'on l'inclut dans le calcul (voir le tableau 2, scénarios de calculs fictifs).

Le RCLALQ met les locataires en garde contre des augmentations de loyer importantes qui seraient justifiées par la hausse des assurances ou des taxes. « Ces facteurs sont déjà pris en compte dans la grille d’évaluation du TAL, dit Cédric Dussault. L’augmentation du coût des assurances et des taxes ne représente que quelques dollars par mois. Ça ne justifie pas des augmentations de loyer qui vont au-delà de ce qui est recommandé par le TAL. »

Le Regroupement milite pour rendre obligatoire l’utilisation des taux du Tribunal administratif du logement afin d’éviter des hausses de loyer abusives.

Des délais à respecter

Les propriétaires doivent envoyer formellement leur demande de hausse de loyer à leurs locataires de trois à six mois avant la fin d’un bail de 12 mois ou plus. Pour les baux de moins de 12 mois ou à durée indéterminée, l’avis doit être acheminé au locataire respectivement un mois et deux mois avant la fin du bail ou avant l’entrée en vigueur de la nouvelle hausse de loyer.

Si ces délais ne sont pas respectés, les baux sont automatiquement renouvelés aux mêmes conditions, c’est-à-dire que le loyer de l’année précédente reste valide.

L’avis doit préciser le taux d’augmentation du loyer ou le nouveau montant mensuel à payer, la durée du bail et le délai accordé au locataire pour exprimer son refus de la hausse proposée.

Attention : si l’avis reste sans réponse, le propriétaire peut tenir pour acquis que le locataire a consenti à la nouvelle entente. Pour exprimer son refus, le locataire doit le faire dans un délai de 30 jours, idéalement par courrier recommandé.

Contester l’augmentation proposée

Un cas particulier : si vous louez un appartement dans un immeuble neuf, le propriétaire a toute liberté de vous évincer à la fin du bail si vous refusez toute augmentation de loyer, même la plus exorbitante. Cette condition s’applique si le propriétaire a dûment coché la case de la section F du bail indiquant que l’immeuble a été construit il y a cinq ans ou moins.

Sinon, pour l’ensemble des autres cas, M. Dussault explique qu’il est dans le droit du locataire de contester toute hausse qu’il juge abusive. « Souvent, les locataires croient qu’ils n’ont que deux options lorsqu’ils reçoivent un avis d’augmentation de loyer : l’accepter ou la refuser et, dans ce cas, quitter leur logement », note le porte-parole.

Si le locataire choisit de refuser l’augmentation de loyer, il peut tenter de conclure une entente à l’amiable avec le propriétaire sur une hausse jugée raisonnable par les deux parties.

S’il n’est pas possible de s’entendre, le locateur déposera une requête en fixation de loyer devant le Tribunal administratif du logement. Tant que le TAL n’a pas tranché, le locataire est tenu de payer le loyer mensuel précédent.

Peu importe l’état du logement et les conditions du marché (par exemple une baisse du prix du gaz), les juges du TAL accorderont toujours une hausse minimale du loyer.

De 2014 à 2022, le TAL a accordé 3,1 % en moyenne d’ajustement de loyer à la suite des requêtes qui ont été entendues en audience.

Toutefois, il est important de noter que les délais de traitement peuvent être assez longs. Pour les dossiers prioritaires, comme les requêtes en fixation de loyer, les temps d’attente peuvent aller jusqu’à six mois. Pour les dossiers jugés non prioritaires, par exemple ceux des cas de harcèlement, les délais peuvent être de plusieurs années.

« Dorénavant, le TAL ne reçoit que sur rendez-vous, ce qui augmente considérablement les délais », dit Cédric Dussault.

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Se baser sur le montant de l’ancien loyer

Vous vous apprêtez à louer un nouvel appartement et vous voulez éviter de subir une forte hausse de loyer ? Avant de signer le bail, assurez-vous que le montant payé par votre prédécesseur vous a été communiqué.

Les propriétaires de logements sont en effet tenus, lors de la signature du bail, de remettre au nouveau locataire un avis indiquant le montant du dernier loyer payé et la date du dernier versement lorsqu’aucun loyer n’a été payé dans les 12 mois précédant le début du nouveau bail.

Les propriétaires ne respectent toutefois pas toujours cette règle, et le RCLALQ recommande aux locataires sortants de laisser une copie de leur bail aux nouveaux locataires.

2022 : le nombre d’évictions a plus que doublé

En décembre de chaque année, le RCLALQ publie un état des lieux des évictions. Selon les données de l’organisme, le nombre de reprises de logement, d’évictions, de rénovictions et de diverses pressions pour mettre fin à un bail serait passé de quelque 1 243 cas en 2021 à 3 110 cas en 2022, soit une augmentation de 150 %.

Les hausses de loyer importantes transmises aux locataires ne sont pas étrangères à cette pratique, de plus en plus courante au Québec.

« Au Québec, il n’existe pas d’organisation ayant le mandat de s’assurer que les évictions sont faites de bonne foi, déplore Cédric Dussault. Les propriétaires peuvent vouloir se débarrasser de leurs locataires pour ensuite louer leur logement à un prix beaucoup plus élevé. 

Registre des loyers

Maintes organisations, dont le RCLALQ, réclament depuis des années l’instauration d’un registre des loyers qui donnerait un peu plus de marge de négociation aux locataires en quête d’un logement abordable. Le gouvernement québécois refuse catégoriquement de donner suite à cette idée, sous prétexte que ce serait trop coûteux.

D’ici à ce que Québec se ravise, les chercheurs de logement peuvent se rabattre sur le Registre des loyers citoyen, un outil en ligne proposé par l’OSBL La Base.

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