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Tout ce qu'il faut savoir sur les maisons intergénérationnelles

Par Stéphane Gagné et Audrey Parenteau
Maison intergenerationnelle

Les grands-parents au rez-de-chaussée et vous à l’étage, une bonne idée? Avant de s'engager dans un projet de maison intergénérationnelle, faut-il obtenir l’approbation de la municipalité? Existe-t-il des subventions? Peut-on profiter de crédits d’impôt? Faut-il faire une convention notariée? Le point sur la question.

Élisabeth Laforest s’est fait bâtir une maison intergénérationnelle à Boucherville. Elle y vit depuis 2006 avec ses parents, tous deux âgés de 70 ans, ainsi qu’avec son conjoint et leurs deux enfants de neuf et onze ans. L’achat du terrain et la construction de la maison de 240 m2 ont coûté 475 000 $. Comme Élizabeth a un emploi du temps chargé, elle tire de nombreux avantages de cette cohabitation. «Ma mère prépare trois repas par semaine et elle est très présente auprès de mes enfants», dit-elle.

D’autres types de scénarios peuvent inciter une famille à se regrouper. Suzie Leblanc, de Lac-Brome, en Estrie, a transformé sa demeure il y a quatre ans, de manière à pouvoir y accueillir temporairement son fils unique, alors âgé de 27 ans. Cette décision a nécessité des travaux de plusieurs milliers de dollars, dont l’ajout d’une cuisine, d’une salle de bain et d’une porte-fenêtre au sous-sol.

Vous songez à entreprendre un projet semblable? Sachez que les exigences diffèrent d’une municipalité à l’autre, et qu’il pourrait être ardu de revendre votre maison. Voici donc des pistes de réflexion et des outils pour vous permettre de bien soupeser cette décision, qui pourrait coûter cher.

Qu'est-ce qu'une maison intergénérationnelle?

Bien qu’il n’existe aucune définition officielle de l’expression «maison intergénérationnelle», la plupart ont des caractéristiques communes. En général, on appelle ainsi une demeure composée de deux logements distincts qui communiquent entre eux par une porte, ont une seule entrée d’eau, un seul compteur électrique, un seul système de chauffage et une seule porte d’entrée principale (donc une seule adresse).

Bon à savoir: 382 000 $, c'est le prix médian de vente en  2011 d’une maison intergénérationnelle au Québec. En comparaison, la même année, le prix médian de vente d’une maison unifamiliale était de 275 000 $. Source: Fédération des chambres immobilières du Québec.

La maison intergénérationnelle, est-ce pour vous?

Avant de faire quelque recherche que ce soit, une réflexion s’impose. Vous entendez-vous assez bien avec vos parents – ou avec vos enfants devenus adultes – pour vivre avec eux au quotidien? Posez-vous les questions suivantes, et répondez-y sans détour.

  • Qu’attendez-vous de ce projet? Si toutes les personnes qui s’embarquent dans l’aventure n’ont pas les mêmes attentes, vous pourriez être déçu. Vos parents croient peut-être qu’ils vivront la vie de locataire chez vous, et que vous vous occuperez de tous les travaux d’entretien. À l’inverse, vos enfants pourraient s’imaginer que vous serez heureux de surveiller leur marmaille chaque fois qu’ils voudront sortir. Il est important d’établir vos limites dès le départ et d’accepter celles des autres.
  • Les autres occupants risquent-ils de s’ingérer dans votre vie privée? Une belle-mère seule qui s’ennuie dans son logement pourrait être tentée de cogner à votre porte tous les soirs. Cette situation pourrait vous peser, à la longue.
  • Deviendrez-vous, de facto, un aidant naturel? Ce rôle peut s’avérer très accaparant. Êtes-vous prêt à l’assumer?
  • Quels seront vos arrangements financiers Il faut penser, notamment, aux frais d’entretien de l’immeuble. Le propriétaire du logement principal les assumera-t-il seul, ou seront-ils divisés entre les occupants des deux logements?

Quelques éléments à considérer

Avant toute chose, vérifiez si votre municipalité autorise les maisons intergénérationnelles dans la zone où vous souhaitez vous établir. Châteauguay, par exemple, permet ce type de résidence dans tous les secteurs où l’habitation unifamiliale est autorisée, tant que la résidence intergénérationnelle ressemble, de l’extérieur, à une unifamiliale.

Les règles diffèrent d’une municipalité à l’autre. Dans la plupart des cas, le logement secondaire doit être plus petit que le logement principal; toutefois, les superficies permises varient. Et la Ville peut accepter, ou pas, que la seconde unité ait une porte privée, sur le côté de la maison.

Bâtir une maison intergénérationnelle est bien sûr plus coûteux que construire un bungalow, puisqu’il faut prévoir deux cuisines et deux salles de bain. «C’est comme deux maisons en une, le coût est de 25 % supérieur», estime Jérôme Côté, président de Construction Maurice Bilodeau, un entrepreneur de la région de Québec qui bâtit trois à quatre maisons de ce type par année.

Certaines règles municipales peuvent faire augmenter davantage la facture de construction (ou de transformation). Dans certaines villes, un pare-feu est exigé entre les deux unités. Boucherville demande qu’il y ait une porte entre les deux logements, à chaque étage, et que le revêtement extérieur d’une maison transformée soit refait au complet afin que l’ancienne façade soit uniforme avec la nouvelle. Et à Châteauguay, impossible pour le nouvel occupant de s’installer au sous-sol: la moitié de la superficie de son logement doit se trouver au rez-de-chaussée.

Selon l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ), plusieurs municipalités peuvent aussi exiger une preuve de lien de parenté entre les occupants des deux unités avant de délivrer un permis de construction ou de rénovation. À Mirabel par exemple, la Ville demande même une déclaration assermentée devant un commissaire à l’assermentation.

Planifier et mettre des limites

Une fois que vous aurez pris connaissance des contraintes réglementaires, vous devrez soumettre un plan à la Ville, que vous transformiez une maison existante ou que vous en bâtissiez une nouvelle. «Certaines municipalités exigent un plan fait par un architecte, parce que ce professionnel est apte à en produire des complexes», explique André Bourassa, président de l’Ordre des architectes du Québec.

Dans les villes où un tel document n’est pas obligatoire, vous pourriez choisir de confier le travail à un technologue en bâtiment. «Le plan coûtera alors 50 % moins cher, soit de 1 800 à 2 800 $ pour une maison de taille moyenne», indique Sylvain Charette, directeur de l’agence Dessins Drummond de Longueuil.

Soyez prévoyant!

Il est conseillé d’inclure dans le plan des éléments qui deviendront utiles lorsque l’occupant du logement secondaire verra son autonomie décliner (s’il s’agit d’un aîné). Vous pouvez par exemple prévoir:

  • un accès vers l’extérieur pourvu de marches larges et d’une main courante;
  • des prises de courant et des interrupteurs plus bas, facilement accessibles;
  • des fenêtres basses, qui s’ouvrent et se ferment bien.

Si vous transformez une maison existante, le plan doit aussi prévoir les écueils possibles, comme la découverte de murs de fondation fissurés. Il est conseillé d’inspecter la maison avant de commencer les travaux, de façon à voir venir les problèmes qui pourraient retarder le chantier et accroître le coût de construction. S’il s’agit d’une vieille résidence où des besoins en rénovation ont déjà été identifiés, un deuxième avis sera utile: il vaut la peine de faire appel aux services d’un inspecteur en bâtiments indépendant.

Une fois le plan conçu, faites-le approuver par votre municipalité. «Le délai varie de deux à quatre semaines, selon l’endroit», indique Sylvain Charette. Vous devrez ensuite trouver un entrepreneur qui possède sa licence de la Régie du bâtiment du Québec. S’il a déjà construit une maison intergénérationnelle ou transformé un bâtiment en un tel type de demeure, cela constitue un atout, car il sera mieux préparé. Pour éviter les surprises, demandez-lui un estimé qui précisera son taux horaire s’il devait découvrir des problèmes lorsqu’il ouvrira les murs.

Mettre des limites

Une fois les questions techniques réglées, vous devrez songer à «encadrer» votre relation avec les proches qui habiteront avec vous. On néglige souvent cet exercice: Suzie Leblanc, propriétaire d'une maison intergénérationnelle à Lac-Brome, n’a signé aucun document avec son fils, alors qu’Élisabeth Laforest qui vit avec sa famille et ses parents dans ce type de demeure, possède pour toute protection un testament notarié. Pourtant, d’autres documents seraient utiles pour prévenir les problèmes ou en cas de mésentente.

1. La convention – qui devrait idéalement être notariée, selon les experts interrogés – précise les droits et obligations relatives au logement. Elle énonce aussi les responsabilités de chacun en ce qui concerne divers éléments, par exemple les frais d’entretien de la propriété, le paiement des taxes au prorata ou non de la superficie occupée, les aires d’utilisation exclusives ou communes, etc.

Il est aussi important d’y inscrire le mécanisme de résolution de conflits que vous utiliserez si une querelle devait éclater, conseille la notaire Joëlle Lupien, qui rédige à l’occasion des conventions pour des résidants de maisons intergénérationnelles. Par exemple, vous pourriez commencer par tenir un conseil de famille, suivi au besoin d’une ou plusieurs séances de médiation. Et si la médiation échouait? Le recours aux tribunaux serait alors l’ultime solution.

Vous devez choisir, parmi les deux types de conventions suivantes, celle qui s’applique à votre situation:

  • La convention d’indivision convient si les occupants des deux logements sont copropriétaires. Cette option est surtout pertinente si vous souhaitez vivre ensemble pendant plusieurs années. La convention devrait prévoir ce qui adviendra de la maison lorsque la cohabitation prendra fin. Le logement secondaire sera-t-il vendu au propriétaire de l’unité principale?
  • La convention de droit d’habitation convient plutôt si les occupants du logement principal sont les propriétaires, et ceux du logement secondaire, des locataires. «C’est un document semblable à un bail, avec ou sans loyer à verser, explique Me Lupien. Les occupants peuvent aussi convenir d’un montant à donner en un seul versement annuel.» Ce document est approprié pour un hébergement temporaire, comme dans le cas de Suzie Leblanc, qui n’a pas été surprise d’apprendre que son fils désirait quitter la maison quatre ans après y avoir emménagé.

2. Le testament détermine les arrangements qui doivent être pris advenant le décès d’un occupant. Si votre parent âgé est votre copropriétaire, hériterez-vous de sa part de la résidence ou bénéficierez-vous d’une préférence d’achat (droit qui vous permet d’être le premier acheteur)? Il est bon de le prévoir, pour éviter d’éventuels conflits avec les autres héritiers.

3. La procuration désigne une ou plusieurs personnes qui verront à la gestion des affaires d’une autre personne, qu’elle soit déclarée inapte ou non. Votre mère pourrait ainsi décider que vous aurez l’autorité pour faire ses paiements à même son compte, advenant le cas où elle ne pourrait plus aller à la banque.

4. Le mandat de protection (plus connu sous le nom de mandat d’inaptitude) précise qui s’occupera d’une personne, déclarée inapte par le tribunal, et qui veillera à la gestion de ses biens. Il vaut mieux prévoir ces aspects quand tout va bien.

Taxes et subventions

L’ajout d’un second logement ne change rien à la tarification des services municipaux, comme la taxe d’eau ou de la cueillette des ordures. «On ne peut demander qu’une seule tarification puisque la maison conserve une seule adresse après la transformation», affirme Danielle Pilette, professeure spécialisée en fiscalité municipale au Département d’études urbaines et touristiques, à l’Université du Québec à Montréal. Mais comme la transformation augmente la valeur de la résidence, le compte de taxes augmentera aussi! À Blainville, où la cohabitation intergénérationnelle est favorisée, une transformation d’une valeur de 50 000 $ sur une maison qui valait au départ 300 000 $ entraînera une hausse de taxes de 14 %.

Cette municipalité offre un crédit de taxes foncières de trois ans sur la différence entre l’ancienne valeur de la résidence et la nouvelle, une fois le second logement bâti. «Au taux de taxation en vigueur à Blainville, soit 67¢ par tranche de 100 $ d’évaluation, on obtient une réduction de taxes de 335 $ par année pour une transformation ayant fait augmenter l’évaluation foncière de 50 000 $», dit Yves Meunier, directeur des communications à Blainville.

Pour Carole Després, codirectrice du Groupe interdisciplinaire de recherche sur les banlieues (GIRBa) de l’Université Laval, cela est nettement insuffisant. L’absence de subventions et d’incitatifs fiscaux significatifs pourrait expliquer pourquoi les maisons intergénérationnelles sont rares. Le GIRBa, qui s’intéresse à la question depuis des années, déplore l’inertie des gouvernements, arguant que les demeures intergénérationnelles diversifient la population banlieusarde, gardent les aînés chez eux plus longtemps et réduisent les coûts de leur maintien à domicile. «Pour les gens qui désirent ajouter un logement à leur résidence, il faudrait une subvention d’au moins 25 000 $», soutient Carole Després.

La revente n'est pas facile!

La grande maison dont vous rêvez aujourd’hui, et qui coûtera très cher à construire, pourrait vous rester sur les bras longtemps lorsque vous n’en voudrez plus. «Le marché de la revente est très restreint, dit Hélène Jean, courtière immobilière pour le Groupe Sutton Sélect de Sainte-Thérèse qui a déjà vendu plusieurs maisons intergénérationnelles. Le bassin d’acheteurs est assez petit et les maisons sont chères.»

Le vendeur n’est pas non plus certain de récupérer son investissement. Ainsi, selon des vérifications effectuées par Hélène Jean, deux des cinq maisons intergénérationnelles vendues à Blainville en 2011 ont rapporté moins que l’évaluation municipale. Trois de ces mêmes maisons sont demeurées sur le marché plus de 400 jours avant de trouver preneur.

Une solution de rechange: le plex!

Dans des villes comme Montréal, Québec ou Sherbrooke, il pourrait être plus avantageux d’acheter un duplex ou un triplex que d’opter pour une «vraie» maison intergénérationnelle. Plus facile à revendre, le plex permet d’héberger chez soi un enfant ou un parent à peu de frais. Souvent, les rénovations sont inutiles, car le logement est tout équipé et possède sa propre entrée.

Dominique Daydé et Jean Bourque, parents de deux adolescents, ont fait ce choix en accueillant à l’étage de leur duplex montréalais la mère de Dominique, Jeannette, 80 ans. «Elle résidait à Saint-Jérôme avec son mari, mais lorsqu’il est mort, elle s’est sentie isolée, relate Jean Bourque. Nous lui avons donc proposé de demeurer dans notre résidence.» L’adaptation du logement s’est faite très simplement: seule une unité d’air climatisé a été ajoutée, sans autre rénovation.

Du soutien financier, s’il vous plaît!

Vous souhaitez acheter ou faire construire une maison intergénérationnelle? Vous pourriez avoir droit, à certaines conditions, à un remboursement partiel de la TPS ou de la TVQ. Cependant, aucun remboursement de la TVQ n’est effectué si le prix d’achat ou la valeur marchande du terrain et de la maison neuve ou rénovée excède 225 000 $. Pour la TPS, ce plafond est de 450 000 $.

Si vous comptez plutôt transformer la demeure que vous possédez en maison intergénérationnelle, en y ajoutant un logement par exemple, vous pourriez obtenir un coup de pouce du programme provincial Rénovation Québec. Vous devez toutefois résider dans l’une des villes participantes. Votre habitation doit également respecter le zonage et les critères spécifiques établis par votre municipalité.

Et pour les aidants naturels?

Une maison intergénérationnelle constitue l’endroit idéal pour vous occuper de votre parent vieillissant. Si toutefois vous devenez son aidant naturel, vous devrez vous passer du soutien financier du gouvernement du Québec.

En effet, le crédit d’impôt pour aidant naturel, d’un montant maximal de 1 104 $, ne peut être réclamé que par les personnes qui hébergent un parent proche ou cohabitent avec dans le même «établissement domestique autonome». «Au sens de la Loi sur les impôts, une maison intergénérationnelle qui comprend deux espaces habitables, dont chacun possède une cuisine, une chambre, une salle de bain et un accès distinct, peut être difficilement considérée comme un seul “établissement domestique autonome”», explique Andrée-Anne Stewart, porte-parole de Revenu Québec.

Le ministre responsable des Aînés, Réjean Hébert, reconnaît que cette situation est problématique. «L’essor des maisons intergénérationnelles suit la volonté du gouvernement de favoriser le maintien des aînés à domicile, confirme son attachée de presse, Ariane Lareau. Un comité est responsable de se pencher sur la question et devrait proposer des pistes de solution au printemps 2013.»

Au fédéral, vous pourriez toutefois réclamer le montant pour aidants naturels, un crédit d’impôt non remboursable maximal de 4 402 $ pour chaque parent proche qui habite avec vous. La personne à charge doit cependant remplir certaines conditions, comme être âgée d’au moins 65 ans (ou 18 ans ou plus et être atteint d’une déficience mentale ou physique) et avoir un revenu annuel inférieur à 19 435 $.

Ressources utiles

Agence du revenu du Canada

Revenu Québec: ici et ici

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