Inspecter et réparer des fondations

Gel et dégel en hiver, fortes précipitations au printemps et à l’automne, sécheresse et humidité en été… Au Québec, le climat rigoureux et les écarts de températures influencent le comportement des sols et de la structure des bâtiments. C’est pourquoi, pour éviter d’avoir des surprises, vous devez garder un œil sur les fondations afin de prévenir les problèmes ou les régler. Les vices les plus fréquents sont les fissures et l’effritement, les infiltrations d’eau et l’affaissement. Entretenir les fondations d’un bâtiment est d’autant plus important qu’elles sont souvent à la source de coûteux litiges.

Ciel, mes fondations!

Vous devriez vous préoccuper de l'état des fondations avant même d'acheter une maison ou un immeuble. Sans quoi vous pourriez avoir des surprises!

Serge Thibault l’a compris. En matière de fondations, mieux vaut prévenir que guérir! Et ne pas trop regarder à la dépense. Il y a sept ans, après avoir acheté un duplex à Montréal, sa femme et lui ont vite découvert un vice non détecté au moment de l’inspection. «Au sous-sol, il y avait alors beaucoup de stock. Tellement que l’inspecteur en bâtiment n’a pu voir l’état des murs, qui étaient finis, raconte Serge. Une fois installés, nous avons remarqué que nos affaires entreposées au sous-sol devenaient humides. Il y avait aussi des traces d’humidité au bas des murs et de l’eau qui filtrait à travers le plancher.» La tuile!

Heureusement, le couple avait prévu faire creuser le sous-sol pour y aménager des pièces habitables. Ces grands travaux ont été l’occasion de régler les problèmes liés au solage. «J’ai fait venir trois entreprises réputées, relate Serge. L’une m’a dit: vos murs de fondation sont finis, il faut installer des pieux. Les autres ont émis des avis moins définitifs.»

Serge s’est finalement lancé dans un chantier coûteux: excavation jusqu’à l’assise en béton, pose de drains français sur les murs mitoyens et les façades, installation d’un bassin et d’une pompe de récupération des eaux… Il peut désormais dormir tranquille. «Je sais que le bâtiment ne bougera pas pendant 50 ans!»

Il est recommandé de soumettre tout bâtiment convoité à une inspection préachat menée par un inspecteur en bâtiment. Afin de prévenir les problèmes, «un propriétaire devrait les inspecter lui-même au printemps et à l’automne», conseille Albert Arduini, expert en bâtiment chez RMS Inspections, à Montréal. Il pourra ainsi détecter l’apparition de fissures et d’infiltrations d’eau dues à des brèches ou à la porosité d’un béton âgé.

Vous devriez toutefois vous préoccuper de l’état des fondations d’une maison ou d’un immeuble avant même de l’acheter. Il est recommandé de soumettre tout bâtiment convoité à une inspection préachat menée par un inspecteur en bâtiment. Les fondations sont alors scrutées, au même titre que la structure, la plomberie ou la toiture, par exemple.

Pour déceler d’éventuels vices de fondation, l’inspecteur observe le bâtiment depuis la rue afin d’évaluer si sa structure est droite. Ensuite, l’inspection se fait à l’extérieur, sur la partie hors sol, et idéalement à l’intérieur, si les fondations sont visibles, ce qui est souvent le cas dans un sous-sol non fini, explique Cynthia Laforte, présidente de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. Dans le cas d’un sous-sol aménagé, les fondations  sont généralement invisibles. L’inspecteur examine alors le cadre des portes et des fenêtres, les cloisons de gypse et les parquets afin de repérer tout signe suspect : tâches d’humidité, plancher bombé, craques dans les murs et autres anomalies.

Mais l’inspecteur en bâtiment n’est pas un spécialiste de fondations. Pour des investigations approfondies, il est recommandé de faire appel à un ingénieur en structure. Les entreprises de réparation de fondations ont souvent un service d’ingénierie. Vous pouvez aussi vous adresser à un ingénieur indépendant, indique Mélinda Tétreault, conseillère en habitation chez CAA-Québec. «Il pourra poser un regard neutre sur l’état des fondations et sur les travaux à réaliser.»

Symptômes à surveiller

• Fissures sur les murs intérieurs ou extérieurs;
• Brèches dans les parements de maçonnerie (briques, pierres, etc.);
• Affaissement du plancher (trois pouces et plus) au rez-de-chaussée ou aux étages;
• Plancher gondolé au sous-sol à cause de l’humidité;
• Dépôt de sel de couleur blanche sur les murs du sous-sol (efflorescence);
• Taches d’humidité et de moisissures au bas des murs intérieurs;
• Portes et fenêtres coincées;
• Murs fissurés au-dessus des portes et dans les coins d’une pièce.

Avant de paniquer, prenez en compte l’âge du bâtiment pour déterminer la gravité des symptômes, en particulier en ce qui a trait aux fissures. «Leur largeur est importante, explique Yves Perrier, expert-conseil en bâtiment durable et auteur du Guide Perrier sur le Web. Une fissure d’un demi-centimètre dans un immeuble centenaire n’a rien d’exceptionnel et si elle ne provoque aucune infiltration, vous n’êtes pas obligé d’intervenir. Par contre, une telle fissure dans une maison construite il y a cinq ans peut être le signe d’une malfaçon.»

Sources: Yves Perrier, Albert Arduini, René Vincent et Mélinda Tétreault.

Problème #1: fissures et effritement dus à l'âge

Une fondation de béton a une durée de vie de 85 à 100 ans, qui dépend de la construction du bâtiment (mitoyen ou non), de la nature des sols, de la qualité du béton utilisé et de son entretien. Cette dégradation naturelle provoque une détérioration du béton – porosité, effritement, détachement de morceaux – et des fissures. La durée de vie d’une fondation en béton dépend du type de bâtiment (mitoyen ou non), de la nature des sols, de la qualité du béton utilisé et de l’entretien dont il a bénéficié. Avec l’âge, le béton se dégrade – plus grande porosité, effritement, détachement de morceaux – et des fissures peuvent apparaître sur les finis extérieurs.

• Quoi faire? S’il s’agit de fissures verticales plutôt linéaires, d’une largeur d’environ 1 cm, elles peuvent être bouchées par injection d’époxy, qui augmentera la force structurelle de la fondation, ou encore d’uréthane, qui rendra la structure plus souple. Vous pouvez vous en charger au moyen d’un pistolet à injection ou, à défaut d’être bricoleur, embaucher un professionnel. Envisagez une remise à neuf de la fondation, partielle ou intégrale, si le béton est trop endommagé (fissures nombreuses, effritement important, infiltrations d’eau).

• À quel coût? Pour une seule fissure traitée par injection d’époxy ou d’uréthane, l’intervention d’un professionnel coûte entre 250  et 1 000 $, selon qu’elle est menée de l’intérieur, ou de l’extérieur, dans l’éventualité où il faille creuser pour dégager la fondation. Les travaux sont généralement garantis 10 ans. Si les fondations doivent être refaites, le coût fluctue en fonction de la superficie de l’habitation, de l’accessibilité des fondations et des travaux à réaliser. Il faut compter de 40 000 à 50 000 $ pour soulever le bâtiment, soutenir les éléments de maçonnerie (briques, crépis de ciment, etc.) et recouler des fondations. L’intervention d’un ingénieur en structure est requise. Les entreprises qui font ce type de rénovations disposent le plus souvent d’un service d’ingénierie et la garantie qu’elles offrent varie selon les travaux effectués. Avant de prendre la décision de procéder ou non à une remise à neuf, Yves Perrier, expert-conseil en bâtiment durable et auteur du Guide Perrier sur le Web, recommande «de creuser des tranchées à l’extérieur de la maison pour évaluer l’état de l’ensemble de la fondation». Car, de l’intérieur, le béton peut paraître dans un état acceptable, mais se révéler très abîmé de l’extérieur, sous le niveau du sol.

• Quel est le risque si rien n’est fait? La structure du bâtiment souffrira: affaissements des planchers et de la toiture, apparition d’espacements autour des portes et fenêtres, inclinaison de la cheminée, etc.

Problème #2: infiltrations d’eau

Une infiltration d’eau dans un sous-sol nonfini peut être la conséquence d’un mouvement de la fondation – poussée par le gel, affaissement, etc. – ayant provoqué des fissures. Le béton lui-même peut aussi être à blâmer : avec le temps, il devient plus poreux et friable. Dans un sous-sol aménagé, les finis intérieurs (parquets, cloisons de gypse, murs) sont souvent alors les premiers attaqués: vous pouvez y voir des taches d’humidité, des dépôts de sel de couleur blanche et des moisissures.

• Quoi faire? Si des fissures sont la cause de l’infiltration, elles peuvent être traitées par injection d’époxy ou d’uréthane, comme nous l’avons expliqué dans la section portant sur les fissures et l’effritement. Mais ce sera insuffisant s’il s’agit d’un problème général d’étanchéité de la fondation. En effet, dans un bâtiment âgé de plus de 30 ans, l’installation d’un drain de fondation, ou son remplacement, pourrait s’avérer nécessaire. «À l’aide d’une pépine (chargeuse-pelleteuse), on excave la terre jusqu’à la semelle de la fondation, détaille Yves Perrier, expert-conseil en bâtiment durable et auteur du Guide Perrier sur le Web. On pose ensuite une membrane en élastomère pour l’imperméabiliser et on installe le drain français, qu’on recouvre de pierre concassée.»

• À que coût? Pour une habitation d’une superficie  d’environ 1 200 pi2, comptez entre 15 000 et 20 000 $. Ce prix comprend la location de la chargeuse-pelleteuse, l’excavation, la membrane, le drain et le coût de la main-d’œuvre. La garantie d’installation d’un drain de fondation est de cinq ans et plus.

• Quel est le risque si rien n’est fait? Laisser l’humidité s’installer dans une habitation n’est jamais recommandé. Elle peut entraîner des moisissures nocives pour la santé.

Problème #3: affaissement

L’affaissement d’une fondation est généralement dû au fait que le sol, sur lequel elle repose, a une faible capacité portante. Par exemple, dans le quartier du Plateau Mont-Royal, à Montréal, le sol argileux est particulièrement sensible à la sécheresse. Après un été chaud et peu arrosé, l’argile sèche et se rétracte. Il «libère» alors des poches d’air sous les fondations, causant des dommages considérables: affaissement de la dalle de béton, larges fissures, infiltrations d’eau, etc. Un remblai insuffisant et mal compacté peut également être à l’origine d’un tassement des sols, qu’il soit argileux ou non.

• Quoi faire? L’installation de pieux de fondation en acier est recommandée. Placés à intervalle régulier (8 pi environ), les pieux sont enfoncés jusqu’au roc à l’aide d’un système hydraulique et fixés à la fondation. Ils assurent une stabilité durable à l’habitation. Pour une maison unifamiliale, l’idéal est de renforcer la fondation sur tout son périmètre. «Il est généralement nécessaire de soutenir l'ensemble d'un bâtiment plutôt qu'une partie de celui-ci pour réduire les risques de mouvements différentiels futurs», précise l'ingénieur René Vincent, directeur technique du Centre d’inspection et d’expertise en bâtiment du Québec. Cependant, dans quelques rares cas, on peut tolérer un pieutage partiel, mais cela ne se fait pas sans risque de voir apparaître de nouvelles fissures.

• À que coût? Selon les experts, le prix d’installation de chaque pieu varie entre 1 500 et 3 000 $, et certaines opérations de pieutage peuvent coûter plus de 50 000 $. Les travaux sont garantis de 10 à 15 ans.

• Quel est le risque si rien n’est fait? «C’est un problème majeur qui peut entraîner d’importantes fissures, des infiltrations d’eau et des moisissures. Il est donc urgent d’intervenir», dit Albert Arduini, expert en bâtiment chez RMS Inspections, à Montréal.

Vice caché ou vice tout court?

Vous découvrez avec stupeur que les fondations de votre nouvelle demeure sont fissurées. Des traces d’infiltrations d’eau laissent croire que les brèches ne datent pas d’hier. Pouvez-vous poursuivre le vendeur pour vices cachés? Oui, mais à certaines conditions.

Me Jeffrey Edwards, avocat en droit de la construction et auteur de La garantie de qualité du vendeur en droit québécois (Wilson & Lafleur, 2008), rappelle que si un acheteur veut poursuivre, il est de sa responsabilité d’établir que:

• le vice est antérieur à la vente;
• le vice est grave, au point que, s’il en avait eu connaissance, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou pas à ce prix;
• l’acheteur n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente;
• le vice était non apparent.

Si ces conditions sont réunies, l’acquéreur a de bonnes chances de gagner sa cause. Me Edwards précise que le requérant peut aller jusqu’à demander l’annulation de la vente «si le vice est très grave et si les coûts de réparation équivalent environ au tiers de la valeur de la propriété».

Autrement, l’acheteur peut demander une réduction du coût et la prise en charge du coût des travaux correctifs nécessaires pour éliminer le vice. De plus, un montant pour des dommages et intérêts peut être réclamé si l’acheteur prouve que le vendeur avait connaissance du vice.

Dans le cas d’une maison ou d’une copropriété neuve, le Plan de garantie de la Régie du bâtiment du Québec protège l’acheteur. Il impose notamment la réparation d’un vice caché jusqu’à trois ans après qu’il a été découvert. Vérifiez donc que votre bien immobilier neuf est protégé par l’une ou l’autre de ces garanties: la Garantie Abritat, Qualité Habitation ou la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ.

Inspection à double tranchant

Devriez-vous faire inspecter votre bien immobilier avant de le mettre en vente? Il y a des avantages et des inconvénients, explique Me Jeffrey Edwards, avocat en droit de la construction. Si, avant la vente, le vendeur mentionne un vice de fondation, l’acheteur connaîtra la situation et ne pourra pas s’en plaindre après la vente. Par contre, l’acheteur pourrait alors vouloir négocier le prix en conséquence. À l’inverse, si un problème non signalé par le vendeur apparaît, l’acquéreur pourra faire valoir qu’il s’agit d’un vice caché et décider d’engager des poursuites. Donc, à vous de choisir.

CORRECTION: Un rectificatif a été apporté au texte à la suite d'une précision de l'ingénieur René Vincent, directeur technique du Centre d'inspection et d'expertise en bâtiment du Québec. La version précédente du texte laissait entendre qu'il est possible de ne pieuter que partiellement un immeuble. Or, c'est une possibilité qu'en de très rares cas, et non sans risque de voir apparaître de nouvelles fissures dans les fondations.