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5 mythes de la vie en copropriété

Par Frédéric Perron
Condo et dégâts d’eau

Les consommateurs voient souvent une grande différence entre ce qu’on leur a vendu et ce qu’ils obtiennent: un stationnement «protégé» qui donne directement sur la rue, un plancher de «béton poli» qui ressemble à celui d’un sous-sol non fini, un garde-robe walk-in dans lequel on vous défie d’entrer...

Le problème: les contrats de vente permettent aux promoteurs de changer à peu près tout en cours de construction. En France, la copropriété existe depuis plus de 50 ans. Mal gérés et mal entretenus, des immeubles par centaines sont aujourd’hui en difficulté.

Par exemple, dans la copropriété de La Noue, en banlieue de Paris, plusieurs ascenseurs sont en panne, des fenêtres sont fracassées et des escaliers menacent de s’effondrer. L’État doit payer 155 millions d’euros pour réhabiliter le bâtiment. À Clichy-sous-Bois, la mairie rachète des copropriétés qui tombent en ruine, les détruit et construit des HLM à leur place.

Au Québec, le marché est moins surchauffé qu’à Toronto et les bâtiments sont moins vieux qu’en France. Mais chez nous, bien des mythes entourent encore ce type d’habitation. La réalité est souvent fort différente...

«Je n'aurai à m'occuper de rien.»

C’est vrai, bien souvent, les copropriétaires paient une entreprise pour entretenir leur immeuble. Mais ils ont tout de même certaines responsabilités. En assemblée générale, les copropriétaires doivent élire un conseil d’administration et participer à la prise de certaines décisions.

Ensemble, ils forment une personne morale – le syndicat de copropriété – qui peut être poursuivie si elle n’assume pas ses responsabilités, entre autres la conservation du bâtiment. On peut aussi intenter des actions contre les membres du conseil d’administration. «Je travaille sur un dossier où deux personnes ont mal géré un immeuble en copropriété pendant une quinzaine d’années, raconte Me Yves Papineau, avocat spécialisé dans la copropriété. Aujourd’hui, tout le monde les poursuit parce que de l’eau s’infiltre dans le bâtiment.»

Plusieurs conseils d’administration, particulièrement dans les grands immeubles, préfèrent confier la gestion de la copropriété à une entreprise spécialisée.

«Acheter un condo, c’est comme acheter une maison.»

Pas tout à fait. Avant d’acheter un logement dans une copropriété, vous avez intérêt à consulter plusieurs documents particuliers à la copropriété.

Si vous achetez par le biais d’un agent ou d’un courtier immobilier, ce dernier devrait pouvoir les obtenir pour vous. Si, pour une raison ou pour une autre, le conseil d’administration refuse de vous montrer ces papiers, votre promesse d’achat devrait être conditionnelle à leur consultation et à votre déclaration de satisfaction.

  • la déclaration de copropriété, qui comprend le règlement de copropriété
  • les procès-verbaux des deux dernières années
  • le carnet d’entretien
  • l’état des finances et du fonds de prévoyance
  • le certificat de localisation
  • le certificat d’état d’immeuble (s’il existe)

Si possible, parlez à des voisins de l’unité que vous comptez acheter. Ont-ils l’impression que les murs sont en carton? Sentent-ils des odeurs qui proviennent de logements voisins? Si oui, l’isolation acoustique des murs laisse peut-être à désirer et le système de ventilation est peut-être défaillant.

Si vous prévoyez acheter un condo dans un immeuble neuf de 10 unités ou plus, le promoteur doit obligatoirement vous remettre une note d’information à la signature du contrat préliminaire. Cette note doit inclure, entre autres:

  • le nom des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs
  • un plan de l’ensemble du projet immobilier
  • un budget prévisionnel
  • les renseignements sur la gérance de l’immeuble
  • la déclaration de copropriété

Un autre conseil: si vous achetez neuf, choisissez un promoteur d’expérience, qui n’en est pas à son premier immeuble en copropriété, et demandez-lui des références. Même chose pour les agents immobiliers, les inspecteurs et les notaires: choisissez des gens qui s’y connaissent en matière de copropriété.

«Plus les frais de condo sont bas, mieux c'est!»

Les copropriétaires doivent payer des charges communes, souvent appelées «frais de condo», qui servent entre autres à payer l’entretien de l’immeuble. Selon le Code civil du Québec, au moins 5 % des charges communes doivent être versés dans un fonds de prévoyance réservé aux réparations et aux remplacements majeurs, par exemple la toiture.

«Le minimum légal de 5 % n’est vraiment pas assez; ça induit les gens en erreur», croit Daniel Castonguay, architecte et évaluateur agréé. Quand un problème majeur survient et que le fonds de prévoyance est insuffisant, les copropriétaires doivent payer des cotisations spéciales qui peuvent atteindre des milliers de dollars.

Selon Me Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en copropriété, le fonds de prévoyance devrait représenter environ 2,5 à 3 % de la valeur de l’immeuble. De plus en plus de consultants aident les copropriétaires à établir un fonds de prévoyance suffisant. À partir du certificat d’état d’immeuble préparé par un inspecteur, ils dressent la liste des travaux majeurs à entreprendre au cours des années à venir, prévoient les coûts de ces travaux et déterminent combien d’argent les copropriétaires devraient mettre dans leur fonds de prévoyance.

Préparez-vous mentalement: «Après un tel exercice, les cotisations au fonds de prévoyance augmentent toujours d’au moins 50 %», constate Daniel Castonguay.

«Acheter neuf, c’est éviter les problèmes.»

«Les gens doivent s’enlever ça de la tête!» lance l’architecte Georges Fallah, qui découvre beaucoup de vices de construction en inspectant des copropriétés neuves, par exemple des solins (membranes) manquants ou mal installés derrière les murs de briques, ce qui peut entraîner des infiltrations d’eau.

Les copropriétés de quatre unités superposées ou moins doivent obligatoirement être couvertes par un plan de garantie. Pour les immeubles plus grands, le promoteur peut prendre une garantie optionnelle; avant d’acheter une fraction, assurez-vous que le bâtiment est garanti.

En vertu du Code civil, à partir du moment où il ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires (par exemple, quand il a vendu 50 unités sur 100), le promoteur a 90 jours pour convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires.

«C’est inutile de faire inspecter un condo.»

Faux! Les copropriétés ne sont pas à l’abri des vices de construction. Si vous prévoyez acheter en copropriété, vous devriez faire inspecter la partie privative que vous voulez acquérir et, plus sommairement, l’ensemble de l’immeuble. Selon l’ingénieur René Vincent, cette étape n’est pas absolument nécessaire quand vous achetez dans un grand immeuble de 100 ou 200 unités, par exemple.

«On trouve rarement des problèmes dans la partie privative, dit-il. Pour ce qui est de l’ensemble de l’immeuble, c’est plutôt au conseil d’administration de le faire inspecter. Par contre, lisez attentivement les procès-verbaux. On y mentionne peut-être des travaux importants à entreprendre.»

Assurez-vous que votre inspecteur est membre de l’Ordre des architectes du Québec, de l’Ordre des ingénieurs du Québec ou de l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Vérifiez aussi s’il a une assurance professionnelle, ce qui vous protège en cas d’erreur ou d’omission de sa part.

Si vous achetez sur plan, conservez tous les documents qui vous sont remis, dont les publicités et les dépliants. Ceux-ci pourraient vous être utiles plus tard si l’unité qu’on vous livre diffère de ce qu’on vous a vendu.

  • La toiture: En quelle année a-t-elle été faite? Est-elle en bon état? L’entrepreneur a-t-il installé des gouttières?
  • Le grenier: Si le bâtiment est doté d’un grenier, les conduits d’évacuation doivent sortir à l’extérieur, et non dans le grenier, comme les inspecteurs le découvrent parfois! Le grenier doit être ventilé et les conduits qui y passent doivent être isolés.
  • La fondation: Peut-on y déceler des fissures? Le sous-sol sent-il le moisi? Si oui, il est possible que l’eau s’y infiltre. On doit voir au moins 15 cm de fondation avant le début de la brique.
  • Le terrain: Si le terrain forme une pente descendante vers le bâtiment (contrepente), l’eau risque de s’accumuler et de s’infiltrer.
  • Les murs extérieurs: Les solins ont-ils été installés adéquatement pour bloquer l’eau derrière les murs de brique? L’isolant rigide avec enduit d’acrylique est-il bien mis en place? Dans le cas contraire, des infiltrations d’eau pourraient survenir.
  • La partie privative: La finition est-elle correcte? Voyez-vous des égratignures, des aspérités sur les surfaces? L’insonorisation est-elle adéquate? Notez que vous risquez plus d’entendre du bruit si le logement est situé près d’une cage d’escalier, d’un ascenseur, d’une chute à déchets ou d’un garage. Si ce dernier est directement sous votre unité, votre plancher risque d’être froid.

Sources: Georges Fallah, architecte, René Vincent, ingénieur, et Claude Latulippe, technologue professionnel.

Divise ou indivise?

Une copropriété peut être divise ou indivise, chacune ayant ses caractéristiques. Voici, pour chacun de ces deux types de propriété, des détails sur l'encadrement légal, le prêt hypothécaire et les taxes. Comme dans la copropriété divise, le copropriétaire en indivise peut contracter une hypothèque sur sa partie. En cas de défaut de paiement, les autres copropriétaires n’ont pas à payer pour lui.

L’indivisaire peut aussi vendre sa partie. Cependant, le Code civil prévoit que les autres copropriétaires peuvent annuler la vente d’une partie de l’immeuble et la racheter dans l’année suivant la transaction, à moins d’une stipulation contraire dans la convention d’indivision.

Selon la Chambre des notaires du Québec, les copropriétaires ont tout intérêt à faire rédiger un tel document et à le publier au registre foncier. On peut y préciser, par exemple, la quote-part de chaque indivisaire dans l’immeuble, les règles d’utilisation des parties et la répartition des obligations, comme l’entretien et le paiement des taxes.

Ressources utiles
Association des syndicats de copropriété du Québec
CondoLegal.com
Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec
Benoît, André M., Yves Joli-Cœur et Yves Papineau. Le condo: tout ce qu'il faut savoir, Wilson & Lafleur, 2006, 207 pages, 14,95 $.
Joli-Cœur, Yves et Olivier J. Brane. Les copropriétés en difficulté, Wilson & Lafleur, 2007, 276 pages, 29,95 $.

Cas vécu: 21 ans en condo

Louise T. Goyette habite la copropriété Le Victorien, à Trois-Rivières, depuis 21 ans. Au fil des années, elle a eu le temps d’en voir de toutes les couleurs! Elle nous raconte ici son expérience; peut-être vous reconnaîtrez-vous si vous êtes vous aussi propriétaire d'un condo...

Tout d’abord, quelques années après la construction de l’immeuble, les copropriétaires ont découvert des fissures, symptôme d’un problème de répartition des charges du bâtiment. Durant des années, le syndicat de copropriété a dû se battre contre la Garantie des maisons neuves de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ), qui refusait de dédommager le syndicat à sa satisfaction. Les copropriétaires ont payé 80 000 $ en honoraires d’avocats avant d’en arriver à une entente hors cour avec l’APCHQ, qui a finalement fait faire des travaux correctifs.

Le syndicat de copropriété du Victorien a aussi gagné trois fois à la cour des petites créances contre le même copropriétaire, entre autres parce qu’il refusait de payer les charges communes trois fois par année, conformément à la déclaration de copropriété. «Il voulait les payer mensuellement, explique Mme Goyette. Il faut faire respecter les règlements rigoureusement, sinon chacun va se permettre d’y contrevenir.»

Au cours des dernières années, les copropriétaires ont dû faire changer les portes et fenêtres. Comme la toiture sera aussi à refaire dans quelques années, ils ont décidé de ne pas toucher à l’argent qui se trouve dans leur fonds de prévoyance. Ils ont plutôt opté pour une cotisation spéciale. Chacun des 15 copropriétaires a dû débourser un certain montant – au prorata de la valeur relative de sa fraction dans l’immeuble – pour payer les travaux de 60 000 $. Malgré tout, Mme Goyette aime beaucoup la vie en condo. Surtout que, selon elle, Le Victorien, situé au bord du fleuve, aurait pris beaucoup de valeur au cours des années.

Ceux-ci élisent alors un nouveau conseil d’administration et le promoteur doit leur remettre certains documents, dont des états financiers accompagnés des commentaires d’un comptable.

Le promoteur doit aussi remettre au nouveau conseil d’administration plusieurs documents importants, dont les manuels d’entretien, les garanties des équipements ainsi que les plans et devis de l’immeuble tel qu’il est construit.

Par la suite, l’une des priorités du conseil d’administration devrait être de réviser le budget établi par le promoteur. En effet, celui-ci fixe souvent les charges communes au minimum pour faciliter la vente des unités. Il faut généralement les réviser à la hausse.

Dès que le promoteur cède le contrôle de l’immeuble au nouveau conseil d’administration, il vaut mieux faire inspecter l’immeuble par un expert indépendant afin d’identifier les éventuelles déficiences et de les faire corriger par le promoteur.

Il est important d’agir rapidement parce que bien des équipements sont garantis de un à cinq ans... et parce que certains constructeurs ont tendance à disparaître dès qu’ils ont fini de vendre les fractions d’une copropriété!

Méfiez-vous si le promoteur vous dit qu’il a déjà fait inspecter l’immeuble, par exemple par l’architecte avec lequel il fait affaire. Le conflit d’intérêts est alors apparent. Choisissez plutôt votre propre inspecteur.

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