Achat d'une propriété: comment financer une mise de fonds

Par Mise en ligne : 17 mai 2016  |  Magazine : juin 2016

Achat d'une propriété: comment financer une mise de fonds

Pour bien des gens, accumuler la mise de fonds nécessaire à l’acquisition d’une propriété est un défi. Quelles sont les options possibles pour financer cette somme ?

Au Canada, 70 % des ménages sont propriétaires de leur résidence, selon Statistique Canada. Mais cette proportion glisse à 47 % chez les ménages dont le principal soutien est âgé de moins de 35 ans.

Rien d’étonnant : souvent, les jeunes ne disposent pas encore de la mise de fonds minimale pour obtenir un prêt hypothécaire, c’est-à-dire 5 % du prix de vente de la propriété convoitée (maison individuelle, condo ou duplex). Ce seuil passe à 10 % pour les immeubles de trois ou quatre logements.

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À cette coquette somme s’ajoutent divers frais : commission au courtier, notaire, taxe « de bienvenue », frais de déménagement, etc. De plus, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de vente, votre institution financière exige que vous versiez une prime d’assurance qui la protégera en cas de défaut de paiement de votre part.

Par exemple, l’un des assureurs, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), facture une prime qui se situe entre 1,25 et 3,85 % (selon le montant de votre mise de fonds et sa source de financement) au prêteur agréé, c’est-à-dire votre institution financière, qui l’ajoute à votre prêt.

Sources traditionnelles

Pour assurer votre prêt, la SCHL exige que vous soyez propriétaire-occupant et autorise des mises de fonds provenant de sources dites traditionnelles, notamment vos économies accumulées dans un compte d’épargne, dans un CELI ou dans un régime enregistré d’épargne-retraite (REER).

Populaire, le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 25 000 $ de vos REER sans pénalité fiscale si vous remboursez cette somme sur une période maximale de 15 ans. Pour un retrait de 25 000 $, vous devrez rembourser un minimum de 1 666 $ par an dans votre REER. À défaut de le faire, cette somme sera ajoutée à votre revenu imposable chaque année. C’est la loi.

Mais rembourser votre RAP plus rapidement est avantageux. « Plus vous prenez de temps, moins vous profitez du rendement sur vos investissements, ce qui peut réduire les revenus dont vous disposerez à la retraite », prévient Jonathan Haziza, conseiller principal, Solutions de financement hypothécaire à la Banque Nationale.

La SCHL accepte aussi les mises de fonds dont les sommes sont issues d’un emprunt garanti par un bien – un terrain par exemple –, de la vente d’une propriété ou d’un don non remboursable – un « cadeau » –, venant d’un proche parent.

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Sources non traditionnelles

Vous pouvez également financer votre mise de fonds au moyen de sources dites non traditionnelles, lesquelles, selon la SCHL, comprennent n’importe quels fonds, « pourvu qu’il n’existe aucun lien de dépendance avec l’achat ou la vente de la propriété ». Ils peuvent donc provenir d’un emprunt venant d’un parent ou d’un ami, de dons, ou être issus de votre propre crédit, comme un prêt, une marge ou une carte de crédit.

Toutefois, dans le cas de sources non traditionnelles, la mise de fonds est limitée à 10 % de la valeur de la propriété, propriété qui doit regrouper un maximum de deux logements, dont au moins un est occupé par le propriétaire.

Attention : le crédit devrait être utilisé en dernier recours à cause des taux d’intérêt élevés, qui peuvent grimper jusqu’à 20 %. « Et dans ce cas, la SCHL vérifie soigneusement le dossier de crédit de l’emprunteur, qui doit être sans tache », souligne Marie-Chantal Roy, courtière hypothécaire chez Hypotheca.

Sans compter que cette dette s’ajoutera à votre prêt hypothécaire, grevant davantage votre budget. C’est pourquoi les épargnes personnelles sont à privilégier. « Et je conseille généralement d’utiliser le CELI avant le RAP, car vous pouvez y retirer plus de 25 000 $ pour votre mise de fonds et y redéposer cette somme à votre rythme au cours des années suivantes », indique Fernand Loiselle, planificateur financier et directeur régional chez Groupe Investors.

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Vous achetez une propriété vendue 200 000 $ ?

La mise de fonds minimale de 5 % s’élèvera à 10 000 $. En bas de 20 % de mise de fonds, vous devez assurer votre prêt hypothécaire (190 000 $) avec la SCHL, Genworth Canada ou Canada Guaranty.

Si votre mise de fonds de 5 % provient de sources traditionnelles (épargnes, RAP, CELI, etc.), la prime d’assurance (3,6 %) sera alors de 6 840 $ (TVQ comprise).

Si votre mise de fonds de 5 % provient plutôt de sources non traditionnelles (comme un emprunt à un parent ou un produit de crédit), la prime (3,85 %) sera de 7 315 $ (TVQ comprise). Une différence de 475 $.

Source : Marie-Chantal Roy, courtière hypothécaire, Hypotheca.

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