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Copropriété: votre fonds de prévoyance est-il suffisant?

Par Rémi Leroux Mise en ligne : 02 juin 2016  |  Magazine : juillet 2016 Shutterstock

Shutterstock

Des travaux majeurs doivent être entrepris dans l’immeuble à condos où vous êtes copropriétaire. Le syndicat a-t-il les fonds suffisants pour les entreprendre ? Pour le savoir, un plan de gestion de l’actif s’impose !

Vous et les autres copropriétaires de votre immeuble payez une centaine de dollars en charges de copropriété chaque mois. Une portion de ces sommes est versée dans un fonds de prévoyance qui sert à payer des réparations majeures ou le remplacement des parties communes du bâtiment, par exemple les portes et fenêtres. Bien souvent, malgré les cotisations mensuelles, le fonds ne suffit pas à acquitter la facture de l’ensemble des travaux.

Si les réserves du fonds de prévoyance sont insuffisantes, il est probable que le syndicat de votre copropriété vous demande, à vous et aux autres copropriétaires, de faire une cotisation spéciale. C’est d’ailleurs ce qui se produit dans un tel cas pour 41 % des copropriétés québécoises, d’après les résultats d’un sondage mené conjointement par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec et la Fédération des chambres immobilières du Québec.

« La cotisation spéciale est une solution qui ne fait pas plaisir aux copropriétaires, car ils doivent débourser en une seule fois une somme qui, selon la nature des travaux à réaliser, peut être très élevée », précise Réjean Touchette, président de Cossette & Touchette, une firme qui produit des plans de gestion de l’actif incluant une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien.

Un manque à gagner

Les syndicats de copropriété s’appuient en général sur l’article 1072 du Code civil, qui stipule que la cotisation des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être « d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Or, s’en tenir à 5 % du montant des frais de condo, ce n’est jamais assez pour couvrir les dépenses d’un immeuble », explique Me Yves Papineau, spécialiste en droit immobilier et de la copropriété. Selon les experts, pour être suffisante, la contribution annuelle au fonds de prévoyance devrait plutôt équivaloir à 1 % du coût de reconstruction d’un immeuble. Dans la plupart des cas, une telle contribution ferait grimper en flèche les charges de copropriété… au grand désarroi des copropriétaires ! Quoi faire pour éviter un tel scénario?

Mieux vaut prévenir

Pour éviter les ennuis, les syndicats de copropriété ont tout intérêt à établir un carnet d’entretien de l’immeuble, échelonné sur plusieurs années, et qui prévoit le remplacement des composants importants du bâtiment : toit, portes et fenêtres, etc.

«Entretenir un immeuble coûte moins cher que de ne pas l’entretenir », rappelle Me Yves Papineau, spécialiste en droit immobilier et de la copropriété. Des firmes spécialisées dans l’étude des fonds de prévoyance peuvent aider les syndicats de copropriété à évaluer leur situation. Protégez-Vous a d’ailleurs demandé à l’une d’elles, le cabinet Cossette & Touchette, d’établir le plan de gestion d’un immeuble de la rue Grand Trunk, dans le quartier Pointe-Saint-Charles, à Montréal. Le document produit par la firme de technologues présente un « bilan de santé » de l’immeuble, un plan pluriannuel des dépenses et propose des stratégies de financement pour redresser la barre. Presque en douceur…

Étude de cas

L’immeuble que le cabinet Cossette & Touchette a accepté d’inspecter a été construit en 1987-1988 et compte huit appartements. Selon Réjean Touchette, président de l'entreprise, ce bâtiment illustre bien la situation actuelle des copropriétés. Comme celui-ci, « 90 % des immeubles de moins de 10 logements sont autogérés, explique-t-il. C’est donc le conseil d’administration du syndicat, composé de copropriétaires élus, qui a la charge de gérer le fonds de prévoyance. C’est une responsabilité qui n’est pas toujours facile à assumer ».

Le syndicat du Grand Trunk est bien organisé. Il a déjà réalisé de nombreux travaux d’entretien courant ou d’urgence au cours des 15 dernières années. Malgré cela, Cossette & Touchette évalue que son fonds de prévoyance n’est pas suffisamment garni pour faire face aux prochaines échéances, comme la réfection du toit, prévue pour 2019.

La firme estime à 1,25 million de dollars le coût de reconstruction à neuf du bâtiment en 2016. Idéalement, les versements annuels au fonds de prévoyance de l’immeuble devraient donc s’élever à 12 500 $ environ. Or, le total des charges de copropriété représente autour de 11 300 $ par année, dont seulement 1 700 $ viennent renflouer la caisse. En date du 31 décembre 2015, le syndicat ne disposait que de 5 400 $ dans le fonds.

Le plan de gestion

La firme Cossette & Touchette prévoit que le syndicat aura besoin de 322 000 $ d’ici à 2041 (25 ans), afin de pourvoir aux dépenses de maintenance et de remplacement et ainsi préserver l’intégrité et la valeur de l’immeuble.

« Pour financer la mise en œuvre du plan pluriannuel, la copropriété devra mettre en place une stratégie de rattrapage », explique David Touchette, directeur général de Cossette & Touchette. La firme propose un scénario échelonné sur plusieurs années.

Selon ce plan, les copropriétaires devront augmenter dès 2016 leur contribution annuelle au fonds de prévoyance de 1 600 $, ce qui représente pour chacun une hausse moyenne de 16,67 $ par mois. « Pour les six années suivantes, la contribution devra également être majorée de 1 600 $ par an, précise David Touchette. Par la suite, les augmentations des contributions au fonds de prévoyance pourront être arrimées à l’augmentation de l’indice des coûts de la construction, évaluée actuellement à 2,6 % par année. » Soit environ 45 $ par copropriétaire, par année.

Avant augmentation

Après augmentation

Valeur de l’augmentation

(+ 94 %)

Contribution annuelle totale
des copropriétaires

1 700 $

3 300 $

+ 1 600 $

Contribution annuelle, moyenne, par copropriétaire

212,50 $

412,50 $

+ 200 $

Contribution mensuelle, moyenne, par copropriétaire

17,71 $

34,38 $

+ 16,67 $

Malgré cela, la firme estime que « les contributions des propriétaires seront insuffisantes pour couvrir les besoins immédiats en entretien et en maintenance ». Elle recommande donc, pour financer ces travaux, une cotisation spéciale qui devra totaliser 18 000 $ entre 2016 et 2018, soit 6 000 $ par année (750 $ en moyenne par copropriétaire).

Un document comme celui qu’a réalisé la firme Cossette & Touchette pour Protégez-Vous coûte entre 1 500 et 2 000 $ pour les copropriétés de 20 appartements ou moins. Le prix varie en fonction de la taille et de la complexité du bâtiment. « C’est un investissement qui en vaut la peine », affirme Me Yves Papineau, avocat spécialiste en droit immobilier et de la copropriété.

Rénovations à profusion

Même s’il ne compte que huit logements, l’immeuble de la rue Grand Trunk nécessite des travaux d’entretien et de réparation qui peuvent donner des sueurs froides à ses copropriétaires. Le calendrier des travaux s’étale sur 25 ans et le coût total est estimé à 322 000$.

Le calendrier tient compte de l’urgence de certaines interventions, comme le remplacement du toit, prévu pour 2019. Toutefois, de nombreux travaux ne seront pas réalisés avant plusieurs années. L’inflation aura donc un impact sur leur coût. En 2016 par exemple, le remplacement des portes coulissantes des appartements est estimé à 25 800$ ; en 2028, date à laquelle les travaux sont planifiés, l’opération coûtera plus de 35 000$ si on considère l’augmentation de l’indice des coûts de la construction, que Cossette & Touchette évalue actuellement à 2,6 % par année. Les montants présentés ici prennent en compte l’inflation.

Toit

  • Travaux à réaliser : remplacer la membrane de feutre et d’asphalte de la toiture ventilée
  • Date des travaux : 2019
  • Coût total : 22 000$

Balcons et terrasses

  • Travaux à réaliser : remplacer les garde-corps, les escaliers en acier, les supports de fibre de verre des balcons de la façade arrière, etc.
  • Date des travaux : échelonnés entre 2016 et 2035
  • Premiers travaux : en 2016, peindre les structures et garde-corps des balcons et des escaliers, au coût de 3800$
  • Coût total : 83 000$

Portes et fenêtres

  • Travaux à réaliser : remplacer les portes coulissantes et les fenêtres des appartements, restaurer les joints de scellement des portes et fenêtres (avant et après remplacement), remplacer les portes de l’entrée avant, etc.
  • Date des travaux : échelonnés entre 2017 et 2037
  • Premiers travaux : en 2017, restaurer une partie des joints de scellement des fenêtres et des portes, au coût de 1 400$
  • Coût total : 78 000$

Revêtements extérieurs

  • Travaux à réaliser : restaurer les joints de mortier des murs de maçonnerie, peindre les linteaux en acier, remplacer une partie des linteaux, rem­placer ou restaurer les allèges des portes et fenêtres, etc.
  • Date des travaux : échelonnés entre 2017 et 2050
  • Premiers travaux : en 2017, restaurer les joints de mortier, remplacer et peindre les linteaux et remplacer ou restaurer les allèges, au coût de 10 800$
  • Coût total : 50 000$

Finis intérieurs

  • Travaux à réaliser : peindre les murs de la cage d’escalier, les structures métalliques des escaliers, remplacer les carreaux de céramique de la cage d’escalier, etc.
  • Date des travaux : échelonnés entre 2024 et 2034
  • Premiers travaux : en 2024, repeindre la cage d’escalier et remplacer les portes coupe-feu, des appartements, au coût de 14 400$
  • Coût total : 45 000$

Infrastructure

  • Travaux à réaliser : restaurer, au besoin, les murs de fondation
  • Date des travaux : 2024
  • Coût total : 3 000$

Terrain

  • Travaux à réaliser : colmater les fissures et réparer les surfaces de chaussée asphaltée, appliquer une nouvelle couche d’asphalte, remplacer les clôtures en acier, etc.
  • Date des travaux : échelonnés entre 2016 et 2037
  • Premiers travaux : en 2016, peindre les clôtures en acier de la façade, au coût de 800$ 
  • Coût total : 35 000$

Autres

  • Travaux à réaliser : protection incendie et sécurité (remplacer le panneau d’alarme incendie, le panneau d’interphone, etc.), mécanique et électricité (remplacer les registres des extracteurs d’air)
  • Date des travaux : entre 2019 et 2027
  • Premiers travaux : en 2019, remplacer les registres des extracteurs d’air, au coût de 700$
  • Coût total : 6 000$
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