Acheter un condo pour son enfant

Par Isabelle Ducas Mise en ligne : 19 janvier 2011

Acheter un condo pour son enfant

De plus en plus de parents achètent un condo pour loger leur enfant aux études. Une bonne affaire?

Hier, vous vous penchiez pour l’embrasser avant sa première journée à la maternelle. Aujourd’hui, il vous dépasse d’une tête et se prépare à entrer à l’université.


Vous débordez de fierté, mais appréhendez les factures qui accompagnent cette nouvelle étape de votre vie de parent.

En regardant les prix de location d’un appartement en ville ou d’une chambre en résidence, vous vous demandez s’il ne vaudrait pas mieux investir le montant d’un loyer dans l’achat d’une copropriété, dont la vente pourrait ensuite générer un profit. La réponse à cette interrogation n’est pas toujours aussi simple qu’on le croit.

Selon un sondage mené par TD Canada Trust, 10 % des Canadiens qui envisagent d’acheter un logement en copropriété seraient susceptibles de le faire pour un enfant adulte.

«C’est une tendance depuis environ cinq ans pour les baby-boomers dont les enfants entrent à l’université, note Jacques Vincent­, coprésident du constructeur Prével, qui gère de nombreux chantiers d’im­meubles en copropriété à Montréal. Les gens ont vu que, ces dernières années, l’immobilier a été un bon investissement. Alors, quand ils doivent payer un loyer pour un jeune, des parents y pensent.»

Luc Goyer n’a pas attendu d’être «ten­dance». En 1995, il a acheté un logement neuf à Montréal pour la troisième de ses filles, alors étudiante à l’université.

«J’ai été enchanté de l’expérience, dit cet entrepreneur des Cantons-de-l’Est. Même que j’ai regretté de ne pas avoir fait la même chose pour mes deux plus vieilles, qui ont étudié à Sherbrooke. Surtout pour celle qui a fait un doctorat et pour qui j’ai versé un loyer pendant sept ans.»

>> À lire aussi: Tout savoir sur le gain en capital

Luc a payé 90 000 $ pour l’appartement, situé sur le Plateau Mont-Royal. Cinq ans plus tard, il l’a revendu 120 000 $. Comme le titre de propriété était inscrit au nom de sa fille, dont c’était la résidence principale, aucun impôt n’a été prélevé sur le gain en capital.



L’étudiante y habitait avec son copain, qui payait un loyer à Luc. Le père n’a pas calculé ce qu’il a dû débourser, en cinq ans, en honoraires de notaire, droits de mutation, charges de copropriété, taxes, intérêts hypothécaires et assurances. Il ne connaît donc pas la rentabilité exacte de l’aventure. «Mon but principal n’était pas de faire un gain, mais plutôt d’aider ma fille pendant ses études et de m’assurer qu’elle était bien logée», dit-il.



Rentable… s’il fait un doctorat!


«Un  condo , ce n’est pas un investissement immobilier. Ça prend plusieurs logements pour qu’un investissement soit ren­table.La meilleure raison d’en acheter un à son enfant, c’est pour lui assurer une meilleure­ qualité de vie», estime Jacques Brouillard, planificateur financier au sein du Groupe Investors. Le montant d’un loyer équivaut peut-être à des mensualités hypothécaires, mais bien d’autres frais accompagnent l’achat d’une copropriété.

«Compte tenu de tous les frais qui se rattachent à l’achat d’un bien immobilier, il faut le conserver 10 ou 15 ans pour que ça vaille la peine», ajoute Martin Provencher, auteur de guides sur l’investissement immobilier, dont Investir et réussir en immobilier.

Jacques Brouillard met en garde les parents tentés par l’aventure. Si la famille compte plusieurs enfants, on peut penser que l’achat sera une bonne affaire. Mais qui dit que tous les enfants étudieront au même endroit ou feront des études supérieures? Et qui dit que fiston ne décrochera pas après sa première année universitaire ou qu’il ne voudra pas aller étudier à l’étranger? «La location offre plus de flexibilité que l’achat», note-t-il.

Profiter du boom, vraiment?


Vous misez sur la hausse de valeur qu’ont connue les copropriétés ces dernières années? Plusieurs propriétaires ont effectivement fait de juteux profits en revendant une résidence acquise quelques années plus tôt. Mais bien téméraire qui pourra annoncer la poursuite de la hausse frénétique des prix. Et même là, rien ne garantit qu’un logement aura pris de la valeur quand vous serez prêt à le vendre, souligne Jacques Brouillard.

«À Montréal, avec la hausse des prix des dernières années, 
rentabiliser un investissement immobilier est très difficile», 
dit Martin Provencher, auteur de guides sur l’investissement immobilier.

Pour qu’un investissement rapporte, il faut comprendre le marché dans lequel on s’aventure. Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation des logements à Québec (0,4 %) est plus faible qu’à Montréal (2,8 %). La rareté à Québec fait que la mensualité d’un logement de deux chambres est à peu près identique à Québec (684 $) et à Montréal (680 $).

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Par contre, le prix médian des copropriétés est plus bas à Québec (180 000 $) qu’à Montréal (218 000 $), ce qui laisse croire qu’il est plus avantageux d’acheter dans la Vieille Capitale. «À Montréal, avec la hausse des prix des dernières années, rentabiliser un investissement immobilier est très difficile», dit l’auteur Martin Provencher.

Les appartements montréalais continuent quand même de se vendre comme des petits pains chauds. Des parents qui voient les prix grimper sans trêve magasinent souvent en compagnie de leurs rejetons. Au moins un promoteur immobilier, Développement McGill, qui a des projets de copropriétés dans plusieurs secteurs du centre de la ville, cible cette clientèle avec son programme «Investissement famille», lancé l’été dernier.

En partenariat avec la Banque Royale, le programme permet d’acheter un logement dont le titre de propriété sera au nom de l’enfant qui y habite, même si le nom du parent figure sur le contrat de prêt hypothécaire.

Les banques sont habituellement réticentes à agir de la sorte, puisque le risque est plus grand en cas de défaut de paiement. La formule semble faire mouche. «Sur les 70 dernières ventes­, 20 ont été faites à des parents qui achetaient pour leur enfant», révèle Louis Conrad Migneault­, vice-président marketing chez Développement McGill.

Mais ces parents ne font pas tous cadeau d’un logement à leur enfant, explique-t-il. La plupart d’entre eux veulent simplement aider leur progéniture à acheter une première propriété. «Souvent, les parents paient la mise de fonds, mais c’est le jeune qui s’occupe des paiements hypothécaires, dit-il. Ils veulent donner un coup de main à leur enfant pour qu’il commence tôt à investir dans l’immobilier. Sinon, ça peut être long avant qu’un jeune qui commence à travailler ait amassé une mise de fonds suffisante et que la banque accepte de lui prêter de l’argent.»

«Beaucoup de parents de classe moyenne veulent aider leurs enfants quand ils en ont besoin, au début de l’âge adulte, plutôt que de leur laisser un héritage à leur mort», observe aussi le courtier Patrice Groleau, de McGill Immobilier.

Leçon de finances

Est-ce risqué de mettre entre les mains d’un jeune adulte un bien de plusieurs dizaines de milliers de dollars sans qu’il en ait la responsabilité financière? Oui, à moins qu’un travail d’éducation financière ait déjà été fait. «On recommande aux parents de parler de la valeur des choses à leurs enfants dès le niveau primaire, explique Myriam Chagnon, coordonnatrice du volet jeunesse à Option consommateurs. Beaucoup d’ados ne connaissent pas le prix d’un loyer ou d’une facture d’électricité.»

Il est bon de laisser les jeunes du secondaire prendre en charge le paiement de leurs vêtements ou de leur facture de cellulaire pour qu’ils soient responsables de leurs dépenses. Plus tard, si un parent décide de lui acheter un logement, le jeune doit participer à la décision et il doit comprendre quelles seront ses responsabilités, dit Myriam Chagnon. «Les parents peuvent aussi le laisser payer certaines dépenses», ajoute-t-elle.

Vous voulez savoir s’il est préférable de payer un loyer pour votre jeune­ adulte ou d’acheter un appartement pour le loger? N’oubliez pas tous les coûts liés à l’acquisition d’une propriété.

À l’achat
- la mise de fonds, évidemment si la mise de fonds est de moins de 20 %, ajoutez l’assurance de la SCHL 
- l’inspection (environ 500 $) 
- les honoraires de notaire (environ 1 000 $) 
- les droits de mutation (appelés «taxe de bienvenue») 
- s’il s’agit d’un logement dans un immeuble neuf, la TPS et la TVQ (parfois remboursables en partie) 
- s’il s’agit d’une propriété existante, ajoutez les rénovations à effectuer.

Pendant
- les taxes mu­ni­ci­pales et scolaires 
- les charges de copropriété 
- l’entretien 
- les assurances 
- l’intérêt sur l’hypothèque.

À la revente
- la commission du courtier immobilier 
- les honoraires de notaire 
- l’impôt sur le gain en capital, si la propriété est au nom du parent.

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