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Par Emmanuelle Gril Mise en ligne : 14 février 2017  |  Magazine : mars 2017

Photos: Réjean Poudrette, shutterstock.com

Que vous soyez acheteur ou vendeur, un vice caché pourrait vous causer bien des soucis. Voici comment éviter les ennuis... ou vous tirer d’un mauvais pas.

Propriétaire d’un petit condo à Montréal, Sylvie (prénom fictif) a décidé de le vendre pour aller s’installer avec son nouveau conjoint. Manque de chance : en rénovant la cuisine, l’acheteuse a trouvé de la moisissure derrière les armoires. Sylvie a donc reçu, six mois après la vente, une lettre lui annonçant la découverte d’un vice caché.

Les travaux ont été évalués à 4 000 $, montant que Sylvie a payé sans rechigner, soulagée de mettre ainsi fin à ses ennuis. Elle estime s’en être « tirée à bon compte », car un vice caché peut occasionner des situations beaucoup plus complexes et coûteuses.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Il s’agit d’un défaut important qui diminue la qualité d’un immeuble et empêche le propriétaire d’en profiter pleinement et normalement. Ce type de problème peut toucher l’immeuble lui-même, ou tout ce qui y est rattaché : cheminée, galerie, piscine, garage, entrepôt, etc.

En vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec, un vice caché répond à plusieurs caractéristiques :

• il existe au moment de l’achat de l’immeuble ;

• il n’est pas connu de l’acheteur ;

• il n’est pas apparent ;

• il est grave au point que, s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait sans doute pas acheté l’immeuble ou aurait demandé une réduction du prix.

Les moisissures, par exemple, en sont un cas courant, tout comme des fondations fissurées, une plomberie ou un système électrique défectueux, un comble (entretoit) pourri, une isolation inefficace ou un drain français non fonctionnel.

Dès que l’acheteur décèle le problème, il doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable. « D’après la jurisprudence, le délai doit être de tout au plus six ou sept mois après que le vice a été détecté », dit Me Claude Savoie, avocat au sein du cabinet Savoie et Savoie, à Repentigny. La cour accorde toutefois une prolongation dans des cas complexes, notamment lorsqu’il faut plusieurs expertises pour trouver l’origine d’un problème. Cette décision demeure à la discrétion du juge, qui y va au cas par cas.

Vous êtes un acheteur aux prises avec un vice caché, ou un vendeur qui fait face à un recours ? Les conseils suivants vous guideront dans vos démarches.

1. Vous êtes l'acheteur

Comment déceler un vice caché?

L’inspection préachat réalisée par un inspecteur en bâtiment n’est pas obligatoire, mais elle réduit les risques de découvrir éventuellement un vice caché. Elle permet d’évaluer l’état général du bâtiment. « Cette inspection visuelle ne peut vous assurer à 100 % qu’il n’y a pas de vice caché, explique Pascal Parent, inspecteur en bâtiment et président de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ). En revanche, elle contribue à détecter des signes qui pourraient indiquer qu’il y a un problème non détectable visuellement. »

S’il relève des éléments – par exemple des murs très humides ou de la peinture qui s’écaille – qui lui laissent deviner la présence d’une défectuosité sous-jacente, votre inspecteur devrait recommander une analyse plus poussée par un expert, comme un ingénieur, un architecte, etc. Suivez son conseil, sinon, en cas de vice caché, vous perdrez vos recours contre l’ancien propriétaire.

Si l’inspecteur commet une erreur ou une omission, ou s’il n’a pas décelé un problème pourtant apparent, vous avez le droit d’entreprendre des poursuites contre lui. Il ne peut toutefois pas être tenu responsable pour un vice caché.

Assurez-vous que l’inspecteur que vous embauchez fait partie d’une association (comme l’AIBQ) ou d’un ordre professionnel qui reconnaît ses compétences. Ainsi, vous serez certain qu’il possède une assurance responsabilité professionnelle contre les erreurs et les omissions. Cette protection pourrait couvrir vos pertes causées par les problèmes que l’inspecteur aurait dû déceler, précise Pascal Parent.

Pascal Parent, inspecteur en bâtiment et président de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec

Bâtiment neuf ou existant : à qui s’adresser ?

Si votre immeuble a été construit il y a plus de cinq ans, vos seules options en cas de vice caché sont de vous entendre avec le vendeur ou d’avoir recours aux tribunaux.

Vous habitez un bâtiment résidentiel qui a moins de cinq ans et qui compte quatre unités superposées ou moins ? Votre habitation est couverte par le Plan de garantie pour les maisons neuves, explique Marco Lasalle, directeur du Service technique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec. Au lieu de recourir à la justice, vous pouvez utiliser cette garantie, administrée par l’organisme Garantie de construction résidentielle (GCR). La GCR prendra les mesures nécessaires contre l’entrepreneur fautif et pourrait même s’occuper de faire exécuter les travaux. Durant toute sa période de validité, cette garantie est transférable à un autre acheteur. Le Plan de garantie prévoit :

• une garantie d’un an pour les malfaçons existantes, mais non visibles à la réception du bâtiment (niveau d’isolation insuffisant dans l’entretoit, bardeaux qui ont été cloués sans suivre les directives du manufacturier, etc.)

• une garantie de trois ans pour les vices cachés (système électrique ou système de plomberie défectueux, infiltrations d’eau, etc.)

• une garantie de cinq ans pour les problèmes de conception, de construction ou de sol : instabilité du sol, fondations fissurées, etc.

Marco Lasalle rappelle que même une résidence neuve devrait être examinée avant l’achat ou à sa réception par un inspecteur du bâtiment. Ce dernier pourra déceler les problèmes de non-conformité au Code du bâtiment ou aux directives du manufacturier. « L’acheteur paye pour acquérir un bâtiment construit selon les normes en vigueur. L’inspecteur pourra détecter les déficiences », indique Pascal Parent.

Quelle est la meilleure marche à suivre pour faire valoir vos droits ?

D’abord, envoyez un avis de dénonciation par écrit au vendeur, par courrier recommandé, le plus vite possible après la découverte du vice caché. Dans cet avis, offrez-lui de venir examiner les lieux pour qu’il puisse voir par lui-même l’existence du vice et constater les dommages. Documentez le problème avec des photos ou une vidéo, qui constitueront des éléments de preuve à utiliser en cour, au besoin.

Demandez l’avis d’un expert (architecte, ingénieur, etc.) pour connaître la nature du vice et son étendue, ainsi que le coût des travaux nécessaires pour y remédier. Surtout, ne commencez pas les travaux à vos frais. Le vendeur doit avoir la possibilité de constater l’existence du vice et l’étendue des dommages, de faire examiner les lieux par son propre expert et de voir aux réparations s’il le souhaite. Si vous le privez de ce droit, vous pourriez avoir à assumer vous-même le coût des travaux.

Tentez de trouver un terrain d’entente avec le vendeur. Il pourrait vouloir faire réaliser lui-même les réparations, ou vous offrir un montant pour que vous vous en occupiez.

Si vous parvenez à un accord, préparez un document écrit faisant état de l’entente, signé par les deux parties. Afin de clore l’affaire, demandez au vendeur d’inscrire sur son chèque « Pour règlement complet et final du vice caché sur la propriété XX ». Si les sommes en jeu sont importantes, au-delà de quelques milliers de dollars par exemple, il est préférable qu’un avocat rédige l’entente et la quittance (document par lequel l’acheteur confirme qu’il a bien reçu la somme d’argent du vendeur).

Le vendeur ne répond pas à votre avis de dénonciation du vice, ou aucune entente n’est possible ? Envoyez-lui une mise en demeure par courrier recommandé – pour avoir une preuve qu’il a bien reçu le document – ou par huissier. Sommez-le de vous verser dans un certain délai (en général 10 jours) le montant nécessaire pour réaliser les travaux, à défaut de quoi vous entreprendrez des procédures contre lui.

En l’absence d’une réponse, ou lorsqu’il n’y a aucun accord possible à ce stade, vous pouvez poursuivre le vendeur devant la Cour des petites créances (15 000 $ et moins) ou devant la Cour du Québec. Si la valeur du litige excède 85 000 $, vous devrez vous tourner vers la Cour supérieure. Vous disposerez alors de deux recours :

• exiger l’annulation du contrat de vente et le remboursement du prix d’achat contre restitution de la propriété, si le vice est extrêmement grave (ce recours est possible même si cela fait plusieurs années que la vente a été réalisée) ;

• réclamer une compensation financière – une réduction du prix de vente –, qui sera déterminée par la cour en fonction de la gravité du vice caché. Ce montant permettra de faire réaliser les travaux.

Me Savoie souligne toutefois qu’une entente s’avère souvent plus avantageuse qu’une poursuite devant les tribunaux, laquelle peut être longue et coûteuse.

15 000 $ 
Montant maximal pouvant être réclamé à la Cour des petites créances. À la Cour du Québec, le montant maximal est de 85 000 $.
Source : Réseau juridique du Québec.

Que faire si le vice caché menace la sécurité de la maison et de ses occupants ?

S’il y a urgence – par exemple, un toit qui s’effondre en partie ou un mur qui menace de s’écrouler –, vous pouvez faire effectuer des travaux rapidement sans avoir à avertir d’abord le vendeur. « Il est toutefois plus prudent d’essayer de prendre contact avec lui, pour ne pas avoir de mauvaise surprise en cour, dans le cas, par exemple, où le juge décidait qu’une dénonciation préalable était nécessaire », dit Me Savoie.

Les vices apparents
 
Un acheteur ne peut poursuivre le vendeur pour un vice apparent – c’est-à-dire un vice qui aurait pu être détecté par un acheteur prudent et diligent au moment de la visite – sans recourir à un expert. Des exemples de « vice apparent » ? Un perron dont le bois est pourri, des fenêtres aux cadres fendus, des murs qui sont fissurés ou un plancher anormalement incliné. En pratique, un vendeur qui est de bonne foi aura quand même intérêt à mentionner les vices apparents dans la déclaration du vendeur. De cette façon, il sera pleinement protégé.

2. Vous êtes le vendeur

Êtes-vous responsable même si vous ne connaissiez pas l’existence du vice caché ?

Vous êtes tenu responsable du vice caché si celui-ci existait au moment de la vente de votre maison, et ce, même si vous en ignoriez l’existence. C’est la loi. L’article 1726 du Code civil du Québec stipule en effet que « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus ».

Quelles sont vos obligations légales au moment de la vente ?

Vous connaissez l’existence d’un vice caché et en avez informé l’acheteur ? Vous ne pouvez plus en être tenu responsable. Pour vous protéger, vous devez toutefois mentionner, dans la déclaration du vendeur, tous les problèmes relatifs au bâtiment. « Le vendeur est obligé d’indiquer à l’acheteur potentiel tous les vices qu’il connaît et qui affectent l’immeuble », dit Me Savoie. Vous ne pouvez donc pas cacher un vice, omettre d’en parler, mentir ou travestir la réalité. Si vous le faites, vous pourriez être condamné à payer les dommages pour compenser, notamment, la perte éventuelle de meubles, de jours de salaire, etc., de même que les frais juridiques engagés par l’acheteur qui souhaite, par exemple, annuler la vente de la maison ou demander une réduction du prix d’achat.

Quels peuvent être les arguments de défense en cas de poursuite ?

Pour vous défendre, vous devez prouver qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. Il s’agit de montrer que le problème découvert par l’acheteur était apparent ou connu de celui-ci lors de la vente de votre demeure, ou encore qu’il résulte d’une mauvaise utilisation ou de l’usure normale du bien (un toit qui nécessite des réparations au bout de 15 ans, par exemple).

Si le contrat de vente de votre maison comportait une clause stipulant « vendu aux risques et périls », l’acheteur ne bénéficie pas de la garantie légale. Il pourrait toutefois réclamer un montant pour les dommages encourus s’il prouve que vous connaissiez le vice caché mais ne l’avez pas révélé.

Pouvez-vous poursuivre le précédent propriétaire ?

Dans l’éventualité où vous êtes poursuivi par votre acheteur, vous pourriez à votre tour vous retourner contre votre vendeur si le vice caché existait lorsqu’il était propriétaire. Il est ainsi possible de remonter jusqu’au constructeur dans le cas où le vice résulte d’un défaut de construction. Cependant, la garantie ne s’applique pas si la personne n’est plus solvable ou si l’entrepreneur a fait faillite.

« Le vendeur est obligé d’indiquer à l’acheteur potentiel tous les vices qu’il connaît et qui affectent l’immeuble. » Me Claude Savoie, avocat au sein du cabinet Savoie et Savoie, à Repentigny

Que veut dire acheter un immeuble « à ses risques et périls » ?
 
Certains contrats de vente mentionnent que la transaction est faite « aux risques et périls » de l’acheteur. Cela signifie que vous ne bénéficiez plus de la garantie légale et que, si vous découvrez un vice caché, vous devrez assumer vous-même le coût des réparations. Vous pourriez cependant réclamer un montant pour les dommages encourus si vous prouvez que le vendeur connaissait le vice caché, mais qu’il ne l’a pas révélé. Ce type de clause est fréquent, notamment dans les contrats de vente de bâtiments conclus auprès d’une institution financière, par exemple lorsqu’une maison a été saisie pour défaut de paiement.

Éducaloi: Le vice caché dans un immeuble
CAA Québec: Les recours de l’acheteur et Les recours du vendeur
Condo légal.com: Vice caché: quel recours?
Le Réseau juridique du Québec: Les vices cachés
La Garantie de construction résidentielle: Consommateur

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