(5) Articles

Déjà inscrit ou abonné ? Connectez-vous ici

Accédez à cet article gratuitement

Il suffit de vous inscrire à nos infolettres

Vous recevrez maintenant nos infolettres par courriel. Sachez que vous pouvez vous désabonner en tout temps en suivant le lien "Me désabonner" dans le bas d'une infolettre.

Magasiner son prêt hypothécaire

Par Mise en ligne : 14 août 2014  |  Magazine : septembre 2014

Dossier - Choisir hypotheque - Prêts hypothécaires: 4 questions à poser

S’il est tentant de se précipiter sur le taux le plus bas, d’autres éléments sont à prendre en compte pour faire des économies à long terme.

Il est important de vérifier si l’offre de prêt hypothécaire n’est pas trop restrictive. Voici quelques questions à poser lors de votre magasinage:

1. Quel sera le montant des pénalités en cas de bris de contrat? Si vous souhaitez résilier votre hypothèque pour en contracter une plus avantageuse, vous paierez une pénalité, calculée sur le solde qu’il vous restera à acquitter. Certains frais administratifs peuvent s’ajouter.

2. L’hypothèque est-elle transférable à une autre propriété? C’est une option avantageuse, par exemple pour un couple en condo qui prévoit avoir des enfants et déménager.

3. Quelles sont les options de paiement anticipé? Si vous optez pour un prêt hypothécaire fermé, des frais pourraient s’appliquer lorsque vous effectuez des paiements anticipés, en fonction notamment du montant de votre prêt, du solde encore dû et de la somme que vous souhaitez rembourser – il y a généralement une limite à ne pas dépasser. Si votre prêt hypothécaire est ouvert, ces frais sont inexistants.

4. Peut-on convertir un taux variable en taux fixe en cours de terme et sous quelles conditions? La conversion est généralement acceptée sans pénalité par les institutions, mais le taux fixe alors proposé est rarement avantageux puisqu’il ne peut être négocié, explique Jean-Nagual Taillefer, planificateur financier et conseiller en sécurité financière indépendant.

Pourquoi tant de fluctuations?
Au 23 juin 2014, on trouvait dans divers établissements bancaires des taux fixes sur cinq ans compris entre 2,89 et 4,99 %. Pour un financement de 200 000 $ amorti sur 25 ans, cela se traduit par des mensualités variant de 935 à 1 162 $! L’Association des banquiers canadiens explique que de nombreux facteurs font fluctuer les taux d’intérêt à l’échelle du pays.

Par exemple, lorsqu’il y a plus d’emprunteurs que d’investisseurs, cela occasionne une rareté de l’argent à prêter, donc une hausse des taux; quand l’inverse se produit, les taux diminuent. L’inflation entre aussi en jeu. Et dans le cas des taux variables, il faut également considérer le taux d’escompte de la banque du Canada, revu huit fois par année. Par la suite, chaque banque ajuste ses taux en fonction de divers paramètres, notamment la recherche de profit.

De plus, les offres varient selon le profil de chaque client. «Certains taux seront par exemple réservés aux consommateurs qui ont d’excellentes cotes de crédit ou des mises de fonds généreuses», indique Idriss Bouhmouch, directeur du développement des affaires au Québec pour le site RateHub.ca.

Un taux d’intérêt varie également en fonction des conditions associées au prêt lui-même. Ainsi, un prêt hypothécaire ouvert a souvent un taux plus élevé et un terme plus court qu’un prêt hypothécaire fermé. Chez CIBC par exemple, en juin 2014, le prêt ouvert à taux fixe était à 6,35 % (sur un an), alors que le prêt fermé à taux fixe était à 4,99 % (sur cinq ans).

Conseils pour négocier un taux hypothécaire

Comment vous y prendre pour convaincre votre banquier de réduire un taux? Pour un prêt hypothécaire de cinq ans dont le taux se situe entre 4,79 et 4,99 %, un consommateur peut espérer obtenir entre 1,5 et 1,8 % de moins que le taux affiché, selon Jean-Nagual Taillefer, planificateur financier et conseiller en sécurité financière indépendant. Voici nos conseils pour obtenir la meilleure offre:

• Faites vos devoirs. Renseignez-vous sur les différents prêts et taux proposés par votre établissement bancaire pour ne pas arriver en territoire inconnu lors du premier rendez-vous.

• Prémagasinez en ligne. Vérifiez les taux offerts par d’autres prêteurs (banques, sociétés de fiducie, coopératives de crédit, caisses populaires). Certains sites tel RateHub.ca proposent des outils pour comparer les offres.

• Faites jouer la concurrence. À votre rencontre initiale, laissez entendre au banquier que vous allez magasiner ailleurs. Il pourra être tenté de vous faire une offre intéressante dès le départ.

• Misez sur votre loyauté. Si c’est le cas, rappelez que vous êtes un client fidèle de la maison et que vous y avez souscrit de nombreux produits: assurance vie, assurance habitation, cartes de crédit, etc. Mais méfiez-vous, car les clients existants payent 0,1 % de plus sur leur taux que les nouveaux clients, affirme Idriss Bouhmouch. Exigez que votre fidélité soit récompensée!

• Manifestez votre désir de faire affaire avec un courtier, si votre banquier hésite toujours à vous offrir le meilleur taux.

• Remboursez vos dettes à temps. Un bon dossier de crédit aide à gagner la confiance des prêteurs.

• Familiarisez-vous avec les taux fixes ou variables Avant de négocier votre prêt hypothécaire, il faut vous familiariser avec ce concept de base. Si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe, le montant de vos paiements ne changera pas durant toute la durée du terme (5 ans, par exemple). Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution du marché. Les paiements hypothécaires peuvent être fixes, ou varier en fonction des taux d’intérêt.

Quelques repères

Taux fixe

Taux variable

Offres affichées en juin 2014

2,89 à 4,99%

2,35 à 3%

Variation au cours du terme

Aucune

Il est hasardeux de tenter des prédictions. Entre 2000 et 2009, le taux est passé de 6 à 0,5%. Depuis 2010, il se maintient autour de 1,25%, selon Statistique Canada.

Exemple de mensualité pour un prêt de 200 000 $ sur 25 ans avec un terme de 5 ans       

Taux de 3,94% à la signature : 1045 $

Taux de 2,65% à la signature : 910 $ Si le taux augmente de 1% (à 3,65%) : 1 014 $

Ouvert ou fermé?

Si vous pensez vendre votre maison ou hériter d’un gros montant d’argent sous peu, un prêt hypothécaire ouvert serait avantageux pour vous. En effet, il vous donnera le droit d’effectuer – sans pénalité – des remboursements anticipés en plus de vos paiements préétablis. Vous pourriez même, si vous le souhaitez, payer votre solde hypothécaire d’un coup, avant la fin du terme. Un prêt hypothécaire fermé ne peut pas être modifié avant son échéance. Il arrive néanmoins que des prêteurs acceptent des paiements anticipés, sous certaines conditions (par exemple, possibilité de rembourser 10 à 25 % du capital emprunté chaque année, à la date anniversaire du prêt). 82 % des prêts hypothécaires contractés en 2013 étaient des prêts à taux fixe.

Sources: Agence de la consommation en matière financière du Canada; guide pratique Acheter une maison de Protégez-Vous; Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités.

Utiles, les courtiers hypothécaires?

Magasiner un prêt hypothécaire peut se révéler laborieux. Pourquoi alors ne pas faire appel à un courtier? «Le courtier a accès aux produits hypothécaires de nombreux prêteurs et peut les comparer afin de trouver le prêt qui conviendra le mieux au profil du client», explique Robert Nadeau, président de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). S’il parvient à placer votre prêt auprès d’une institution, c’est elle qui le rémunérera. Vous n’aurez donc rien à débourser.

Mais avant de lui confier votre magasinage, demandez-lui avec combien de prêteurs il est en affaire. Contrairement à un démarcheur hypothécaire, lié à une seule institution bancaire, un courtier peut traiter avec 15 prêteurs différents, voire plus. «Le courtier doit vous révéler l’ensemble des institutions avec lesquelles il est en lien», précise Robert Nadeau. C’est le meilleur moyen de vous assurer qu’il recherchera la meilleure offre sur le marché.

Ressources utiles

Calculatrice hypothécaire de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada

Guide hypothécaire du consommateur, de l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités

Agence de la consommation en matière financière du Canada

Trouver un conseiller hypothécaire accrédité

Calculer votre ratio d’endettement

Ajouter aux favoris
Ajouter aux favoris

Pour suivre toutes les mises à jour et nouveautés sur cet article, vous devez être connecté.

Argent

Commentaires 12 Masquer

L'envoi de commentaires est un privilège réservé à nos abonnés.

  • Par OLIVIER CÔTÉ | 29 mars 2015

    Depuis l’été 2012, la période maximale d’amortissement d’un prêt hypothécaire est de 25 ans. Vrai ou faux?

    Vous dites que c'est vrai!?

    Mais non, c'est faux, si le prêt n'est pas garantie par la SCHL ou équivalant...

    Par Roberte Lapierre | 05 septembre 2015

    si je donne 5% sur 165,000$ sur une maison que je veux, dois-je passer par la SCHL absolument ou la maison prêteuse peut hypotéquer le montant qui reste ??

    journalist Par SYLVAIN MASSE de Protégez-Vous | 04 mai 2015

    Bonjour Monsieur Côté,

    C’est exactement ce que nous expliquons dans notre quiz, à savoir que depuis l’été 2012 la période maximale d’amortissement d’un prêt hypothécaire est de 25 ans, sauf pour les emprunteurs qui versent plus de 20 % du capital en mise de fonds et, par conséquent, qui n’ont pas besoin d’assurer leur prêt hypothécaire par la SCHL.

  • Par Daniel Beaulieu | 05 septembre 2015

    Marge hypothécaire pour moi.

  • Par DENIS FONTAINE | 27 avril 2015

    et personne ne dit que dans 99.9% des cas, la banque calcule les ratios a partir des réponses du client et après seulement demande les papiers (confirmation) et les vérifient. Une surprise peut vous y attendre style:le salaire regulier prouvé depuis 2 ans,temps plein et non partiel, le comptant économisé et prouvé depuis au moins 3 mois plus le montant des frais style 1.5% du prix payé. Et les dettes déclarées bien établies avec les vrais versements, pret etudiant et pension alimentaire SOUVENT pas déclaré par le client ... etc DÉSOLÉ mais pas si simple et pour cette raison UNE PRÉQUA est un préqua et rien d'autre NE DITES pas a un vendeur de se fier qu il est meilleur qu un autre client pour cela.

    Par Marilyn Perreault | 08 septembre 2015

    il y à 2 sortes de pré qualification..
    La première est un calcul théorique qui permet de savoir si le client est en mesure de rembourser un prêt hypothécaire avec son salaire vs ses dettes.
    La deuxième, qu'on utilise lorsque le client est prêt à acheter est une pré qualification officielle et le bureau de crédit des validé afin de donner une réponse Officielle au client. La seule chose qui peut faire que cette dernière ne soit pas honoré c'est si l'assureur (SCHL par exemple) refuse la demande s'il y trouve trop de risque ou encore si la situation du client à changé considérablement depuis la demande.

  • Par Sylvie Bourgeois | 24 septembre 2015

    J'aimerai savoir si l'hypothèque parapluie est la même formule que les touts en un qui sont offert pas les institutions?

    journalist Par Rémi Leroux de Protégez-Vous | 28 avril 2015

    Bonjour Mme Bourgeois,
    Pour répondre à votre question, "hypothèque parapluie" et "formule tout en un" ne sont pas la même chose. La première est réservée au financement hypothécaire et vise à garantir vos emprunts, présents et futurs. La seconde est une marge de crédit hypothécaire qui permet de financer non seulement l'achat d'un bien immobilier mais également d'autres projets.

  • Par RICHARD DION | 28 octobre 2014

    ''Cela signifie que si vous avez utilisé la marge de crédit associée à votre hypothèque «parapluie» pour vous payer, par exemple, 10 000 $ de meubles, vous devrez rembourser ce montant immédiatement. Le profit réalisé sur la vente de votre maison diminuera d’autant.''

    Cet argument ne tient pas la route. Si je dois 10K$ que ce soit sous forme d'hypothèque parapluie ou sur prêt personnel, ça reste une dette que je dois rembourser. Que ce soit immédiatement ou sur mode de paiements.