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Acheter une maison: frais annuels récurrents

Par Protégez-Vous en partenariat avec l'ACEF de l'Est de Montréal

Mise en ligne : janvier 2012

Frais annuels récurrents d'une maison

Pour connaître ce que vous coûtera votre maison la première année, ajoutez le total des frais de la première année à celui des frais annuels récurrents. Pour les années suivantes, seul le total des frais annuels récurrents est à prendre en considération.

Le détail de ces frais
C’est le poste « habitation » de votre budget ainsi qu’une partie du surplus et de l’épargne, qui servira à couvrir ces frais. Évaluez sommairement les frais annuels rattachés à chacune des maisons qui vous intéressent pour vous assurer qu’ils ne dépasseront pas votre capacité mensuelle maximale de remboursement. Répétez l’exercice avant de déposer une quelconque promesse d’achat. Dans le cas d’un immeuble à revenu, considérez également les revenus et les dépenses de location, ainsi que l’impôt à payer ou à recevoir.

Le calcul de la TPS et de la TVQ
Ni la taxe sur les produits et services (TPS) ni la taxe de vente du Québec (TVQ) ne sont exigibles à l’achat d’une maison en revente. Dans le cas d’une maison neuve, ces deux taxes – dont vous pouvez ajouter le montant au prêt hypothécaire – s’appliquent à leurs taux usuels respectifs de 5 % et de 9,5 %. Des crédits s’adressent cependant aux particuliers qui achètent une résidence principale. Une déduction de 36 % réduit la TPS sur les maisons de 350 000 $ ou moins ; la valeur du crédit baisse ensuite graduellement jusqu’à atteindre 0 $ lorsque la maison vaut 450 000 $ ou plus. Ce crédit ne peut pas dépasser 6 300 $.

Dans le régime de la TVQ, un remboursement égal à environ 50 % de la TVQ payée est accordé. Le montant de remboursement maximal de 9 500 $ est atteint pour une maison dont le prix d’achat est de 200 000 $. Il diminue progressivement pour les maisons dont le prix d’achat est de plus de 200 000 $ et de moins de 300 000 $

Le gouvernement du Québec rembourse aussi la TVQ payée sur la part de TPS qui vous est remboursée ; c’est d’ailleurs la seule déduction que consent Québec si la maison vaut plus de 300 000 $. La plupart du temps, le promoteur déduit les crédits de TPS et de TVQ du total à payer. En résumé, pour les maisons de 200 000 $ ou moins, le taux de taxe nette à payer se chiffre à 8,6 %, 11,1 % pour une maison de 250 000 $ et 13 % pour une maison de 300 000 $.

Si vous construisez vous-même votre demeure, faites-en évaluer la valeur marchande pour vérifier si vous avez droit aux déductions de taxes ; le cas échéant, vous paierez d’abord les taxes totales et serez remboursé par la suite. Si la valeur marchande est inférieure aux coûts de construction, Revenu Québec utilise ces derniers pour déterminer l’admissibilité au remboursement.

Exemple de calcul de la taxe et des crédits
Description Montant
Total
Prix d’achat 250 000 $

TPS (5 %)
12 500 $

TVQ (9,5 %)
24 937,50 $
Total avant les crédits
  287 437,50 $
Crédit de TPS 4 500 $

Crédit de TVQ
5 177,50 $  
Crédits totaux
9 677,50 $ – 9 677,50 $
Prix payé   277 760 $

Le calcul du droit de mutation ou « taxe de bienvenue »
La municipalité perçoit des droits de mutation (« taxe de bienvenue ») lorsque vous achetez une maison ou un terrain. En voici les règles générales d’application :

  • Les droits sont calculés selon le plus élevé des montants suivants : le prix de vente ou la valeur marchande de l’immeuble
  • Vous serez exonéré des droits de mutation :
    - si le prix de vente est inférieur à 5 000 $
    - dans le cas d’un transfert de propriété à votre conjoint ou à un membre de votre famille de premier rang (comme une mère à sa fille ou vice versa)
    - dans le cas d’un transfert de propriété à une compagnie dont vous détenez au moins 90 % des parts (ou vice versa)
  • Certaines municipalités facturent tout de même des frais aux personnes exonérées. Ces frais s’élèvent au montant des droits de mutation jusqu’à un maximum de 200 $. Il s’agit des droits supplétifs
  • Si vous achetez un terrain dans le but d’y construire plus tard une maison, les droits s’appliquent seulement au prix du terrain

Exemples de calcul du droit de mutation (« taxe de bienvenue »)
 
Prix de vente De 0 $
à 50 000 $
De 50 000 $
à 250 000 $
250 000 $
et plus
 Total

0,5 %
1 %
1,5 %
 
80 000 $
250 $ 300 $
550 $
100 000 $
250 $ 500 $

750 $
200 000 $
250 $
1 500 $

1 750 $
350 000 $
250 $
2 000 $
1  500 $
3 750 $

À noter : La Ville de Montréal calcule un droit de mutation de 2 % pour la tranche de valeur excédant 500 000 $.

Exemple de calcul pour un prix de vente de 250 000 $
La première tranche de 50 000 $ : 50 000 $ x 0,5 % =        250 $
Plus
La tranche de 50 000 $ à 250 000 $ : 200 000 $ x 1,0 % = 2 000 $
                         Total du droit de mutation                                                2 250 $

Le coût total et le montage financier
Ce tableau donne le coût total de l’achat d’une maison et un exemple de montage financier qui servirait à le payer. Plusieurs autres solutions sont envisageables selon le type de maison que vous achetez, son prix, l’état de votre épargne et votre âge, entre autres éléments. Il est préférable de vous garder une marge de manœuvre pour faire face à une éventuelle augmentation de vos dépenses : c’est la raison pour laquelle la valeur du montage financier est plus élevée que le coût total d’achat. Si cela ne se produit pas, vous pourrez alors utiliser cette marge de manœuvre pour rembourser une partie du prêt hypothécaire ou accélérer le remboursement de votre REER, par exemple.

Bon à savoir
Selon la loi sur l’impôt sur le revenu (Canada) et la Loi sur les impôts du Québec, le gain en capital réalisé lors de la vente de votre résidence principale n’est pas imposable. Par exemple, vous avez acheté votre maison 350 000 $ vous la vendez 400 000 $, vous ne serez pas imposé sur le gain en capital réalisé, soit 50 000 $.

Utilisez ce cahier de calcul de l'achat d'une maison (PDF)
Il contient tous les outils pour évaluer votre capacité de financement et le coût réel de votre maison.

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