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Vous vous préparez à emménager dans votre nouveau condo (ou vous y habitez depuis de nombreuses années) et vous voulez y faire des travaux de rénovation. Ne procédez pas trop vite, car il est fort possible que vous deviez d’abord obtenir certaines autorisations. Même à l’intérieur de votre logement vous n’êtes pas complètement «maître des lieux».
Au fil des années, un immeuble en copropriété fait l’objet de multiples travaux, tant dans ses parties privatives que dans ses parties communes. Pour assurer la pérennité du bâtiment et éviter que sa solidité et sa sécurité ne soient compromises, la loi a confié à votre syndicat la responsabilité de contrôler les réparations, transformations, modifications et rénovations qui y seront effectuées.
Comme nous l’avons vu précédemment, le syndicat est constitué de l’assemblée des copropriétaires et du conseil d’administration. Chacun détient des pouvoirs de décision pour l’autorisation de travaux (encadré). Pour plus de détails, il faut consulter votre déclaration de copropriété. Celle-ci peut aussi prévoir d’autres types de travaux, telle la construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions. Ces circonstances étant plutôt rares, elles ne seront pas abordées dans la présente section.
Vous voulez modifier ou rénover votre condo
Votre condo a besoin d’une cure de rajeunissement. Avant de commencer les rénovations, il est important de consulter votre déclaration de copropriété afin de vérifier quelles sont les autorisations requises. Des travaux qui auraient un impact sur les droits des autres copropriétaires ou sur la destination de l’immeuble doivent être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Cela dit, le conseil d’administration a généralement l’autorité nécessaire pour approuver les projets qui lui sont présentés. Par prudence, les administrateurs peuvent exiger la consultation des plans et devis des travaux prévus, surtout lorsqu’ils comportent des changements de disposition intérieure du condo ou des travaux de plomberie et d’électricité.
Un professionnel du bâtiment doit alors être consulté, aux frais du
copropriétaire. En collaborant avec les administrateurs dès le début,
vous vous assurerez que votre dossier sera complet lorsque soumis pour
l’approbation finale.
Plusieurs raisons justifient l’implication du conseil d’administration
dans la réalisation de travaux à l’intérieur d’une partie privative. Le
conseil peut ainsi:
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évaluer l’impact des modifications ou des rénovations sur l’ensemble de la copropriété et les droits des copropriétaires;
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convoquer une assemblée générale si les copropriétaires doivent approuver une partie des travaux;
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s’assurer que les normes de construction sont respectées;
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vérifier que les travaux sont réalisés par des entrepreneurs compétents;
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mettre à jour le registre des améliorations des parties privatives, en vue d’une future réclamation d’assurance;
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aviser les résidants des inconvénients temporaires pendant les travaux.
Pouvoirs de décision concernant les travaux
Conseil d’administration
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Autorise les travaux dans les parties privatives.
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Décide de l’exécution des travaux d’entretien et de maintenance des parties communes prévus dans le budget.
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Autorise les travaux d’urgence pour limiter les dommages à l’immeuble et préserver la sécurité des résidants.
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Décide des travaux de réparation requis par les dommages causés aux parties communes et aux parties privatives.
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Décide de la réalisation des travaux majeurs et des remplacements dans
les parties communes, selon les prévisions faites pour le fonds de
prévoyance.
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Décide des travaux requis pour se conformer aux normes du code du bâtiment.
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Fait faire les réparations que le copropriétaire n’effectue pas dans un délai raisonnable dans une partie privative.
Assemblée des copropriétaires
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Vote sur les projets de travaux de transformation, d’agrandissement ou
d’amélioration des parties communes et des parties communes à usage
restreint.
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Autorise les travaux dans une partie privative ayant une répercussion
significative sur les parties communes ou une autre partie privative.
Voici quelques exemples de travaux faits dans une partie privative qui peuvent affecter l’ensemble de la copropriété:
Installation de nouvelles armoires et remplacement du comptoir de cuisine – Des dommages à ces améliorations risquent de compliquer la gestion d’un sinistre par l’administration.
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Installation d’un revêtement de plancher dur (bois ou céramique) en remplacement d’un tapis – Le niveau d’insonorisation est réduit pour les bruits d’impact et les bruits aériens. Les normes à respecter et les matériaux de construction à utiliser peuvent se trouver dans la déclaration de copropriété.
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Déplacement ou remplacement d’un bain ou d’une douche – L’écoulement de l’eau dans la nouvelle tuyauterie peut devenir plus audible et incommoder les voisins.
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Remplacement de la hotte de cuisine par un modèle plus performant – La pression dans le conduit d’évacuation peut être perturbée et propager des odeurs dans les autres logements utilisant le même conduit.
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Nouveaux emplacements des électroménagers dans la cuisine – Les ouvertures dans le mur mitoyen avec le corridor public nécessaires à l’installation de nouveaux branchements électriques risquent de compromettre la performance du mur coupe-feu.
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Démolition de cloisons intérieures pour créer un espace ouvert réunissant plusieurs pièces – La partie privative peut contenir un mur porteur, soit une partie commune faisant partie de la structure de l’immeuble. Toute modification au mur porteur affecte la sécurité du bâtiment.
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Nouvelle affectation de certaines pièces: création d’une nouvelle salle de bain intégrant l’espace réservé à la machine à laver et à la sécheuse – Le ventilateur de la nouvelle salle de bain évacue l’air éventuellement contaminé dans le conduit de ventilation de la sécheuse, en contravention du code du bâtiment.
Notez que l’installation d’antennes paraboliques est fréquemment réglementée par les déclarations de copropriété car elle exige la perforation des parties communes pour l’ancrage et le passage des câbles.
Le défaut de se conformer aux exigences de la déclaration de copropriété peut entraîner des conséquences sérieuses. Les syndicats hésitent de moins en moins à recourir aux tribunaux pour les faire respecter. Des copropriétaires ont déjà dû remettre leur condo dans son état initial après un jugement rendu par la cour. Dans d’autres cas, les administrateurs ont présenté avec succès une demande d’injonction pendant des travaux non autorisés, qui ont dû être interrompus immédiatement. La déclaration de copropriété peut aussi contenir des pénalités en cas d’infraction au règlement de l’immeuble.