Photo: iStockphoto
L’élimination de nombreuses tâches d’entretien et la recherche d’une certaine sécurité sont les principaux arguments pour résider en copropriété. Ces avantages sont toutefois accompagnés de plusieurs obligations et restrictions auxquelles les copropriétaires doivent se plier pour en tirer tous les bénéfices. Un milieu de vie inhospitalier ou un immeuble qui vieillit mal porteront préjudice à votre qualité de vie. Il faut donc porter attention aux obligations que chaque copropriétaire doit remplir en adoptant ce type de logement.
Respecter la déclaration de copropriété
Vivre en copropriété, c’est faire partie d’une communauté qui s’est donné des règles pour faire respecter les droits accordés à chacun – sans oublier que l’ensemble des parties communes de l’immeuble appartient à tous les copropriétaires. Gérer une copropriété et voir à son entretien est plus complexe que de vivre dans sa propre maison, même s’il s’agit d’une copropriété de quelques logements.
Des règles de vie en société, décrites dans un contrat appelé déclaration de copropriété, sont donc nécessaires pour y parvenir avec succès. Ces règles peuvent être modifiées avec l’assentiment des copropriétaires lorsque ces derniers souhaitent les rendre plus souples ou plus strictes, dans les limites fixées par la loi.
Depuis 1994, une déclaration de copropriété comprend trois parties:
- l’acte constitutif de copropriété
- le règlement de l’immeuble
- l’état descriptif des fractions
Qu’est-ce qu’une déclaration de copropriété?
La déclaration de copropriété est le document qui régit notamment le fonctionnement de la copropriété. Sa longueur et le style dans lequel il est rédigé en découragent souvent la lecture, pourtant essentielle. En effet, ce document notarié établit la raison d’être de la copropriété. Il ne faut pas hésiter à s’y référer pour faire valoir ses droits et connaître ses obligations.
Dans un complexe de copropriété par phases1, chaque copropriétaire peut être soumis à deux déclarations de copropriété, lesquelles sont complémentaires: l’une traite du fonctionnement de l’ensemble du complexe et l’autre du fonctionnement de l’immeuble où habite le copropriétaire.
L’acte constitutif établit les fondements du statut de copropriété divise d’un immeuble et en définit sa destination, ses parties privatives et ses parties communes. Il est important d’y noter la description des bornes de sa partie privative pour départager les responsabilités d’entretien et de réparations. L’énumération des parties communes à usage restreint délimite les espaces réservés à l’usage exclusif d’un ou de plusieurs copropriétaires. On y trouve, pour chaque fraction, la valeur relative2, la quote-part3 des charges communes à payer et le nombre de voix4 pour les votes à l’assemblée des copropriétaires.
L’acte constitutif décrit précisément l’étendue des pouvoirs décisionnels et des devoirs distincts attribués à l’assemblée des copropriétaires et au conseil d’administration. Les pouvoirs décisionnels de ce dernier sont particulièrement étendus.
L’acte constitutif peut aussi contenir des conventions relatives à l’immeuble, aux parties communes ou aux parties privatives. Ces conventions constituent des règles fondamentales qui servent à définir le genre de copropriété et la qualité de vie désirés par les copropriétaires. Elles ont force de loi. Les sanctions en cas de non-respect des conventions et des règlements sont aussi prévues dans l’acte constitutif.
Les modalités d’amendement de l’acte constitutif sont très exigeantes, compte tenu de l’importance des éléments de son contenu. De plus, tout amendement doit être notarié et inscrit au Registre foncier du Québec5.
Le règlement de l’immeuble contient des règles pratiques pour l’administration du syndicat. On y trouve les règlements relatifs à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes. Ces directives peuvent régir le stationnement et votre balcon aussi bien que les rénovations que vous entreprenez dans votre logement, tel le remplacement d’une moquette par un plancher de bois. Il faut donc le lire attentivement.
Le règlement de l’immeuble contient aussi des règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. Les modalités d’élection, de composition et de réunion du conseil d’administration y sont décrites. Les modalités de convocation et de tenue des assemblées de copropriétaires sont abordées, y compris les procédures de vote. Les connaître permet de participer activement aux assemblées.
Il existe aussi des règles pour le paiement des frais de condo et les procédures de recouvrement des arrérages, en cas de défaut de paiement.
L’état descriptif des fractions comporte un aspect technique primordial pour l’existence légale du syndicat, soit la désignation des parties privatives et communes par leur numéro de cadastre. Il faut aussi y mentionner l’existence de servitudes6 et autres droits réels qui grèvent l’immeuble. Par exemple, des servitudes de passage peuvent avoir été accordées pour l’accès à certains services. D’autre part, l’état descriptif mentionne aussi les créances hypothécaires en vigueur contre l’immeuble lors de l’enregistrement de la déclaration de copropriété.
Il faut noter que les déclarations de copropriété rédigées avant 1994 n’ont pas la structure à trois parties décrite ci-dessus. Elles peuvent aussi contenir des éléments qui ont été invalidés par la nouvelle loi. Une mise à jour s’impose alors pour éviter des conflits d’interprétation.
Exemples de conventions
- Le recours à la médiation et à l’arbitrage en cas de conflit d’interprétation de la déclaration de copropriété.
- L’utilisation de clauses pénales en cas d’infraction aux règles.
____________________
1 Copropriété par phases: formule adoptée pour le développement d’un projet immobilier en copropriété et comprenant plusieurs immeubles construits de façon graduelle sur un même terrain; chaque immeuble constitue un syndicat de copropriété distinct.
2 Valeur relative: la valeur d’une partie privative qui est établie par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives et qui sert à déterminer proportionnellement la quote-part des parties communes associée à chaque fraction.
3 Quote-part: la portion du droit de propriété de chaque copropriétaire sur les parties communes de la copropriété; cette quote-part est toujours égale à la valeur relative de la fraction détenue par chaque copropriétaire.
4 Nombre de voix: lors d’une assemblée générale des copropriétaires, chaque fraction détient un nombre de voix qui lui est attribué dans la déclaration de copropriété et qui est proportionnel à sa valeur relative; le quorum et le calcul des majorités des votes sont basés sur le nombre de voix exprimées.
5 Bureau de la publicité des droits: bureau établi par le gouvernement provincial où sont déposés les actes relatifs aux droits immobiliers et à certains droits personnels ou mobiliers pour leur inscription au Registre foncier du Québec.
6 Servitude: un droit réel immobilier que possède un immeuble sur un autre immeuble, par exemple une servitude de passage qui autorise les résidants d’un immeuble à passer sur le terrain appartenant à un autre immeuble pour accéder à un stationnement.