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Rénovations: allez-vous récupérer l'argent investi?

Par Stéphane Rolland

Mise en ligne : février 2012

 | 

Magazine : mars 2012

Illustration: Luc Melanson

Votre beau-frère a rénové sa maison de fond en comble et ça lui a coûté «un bras». Peu importe, vous répond-il. Il fera un profit en vendant sa propriété. Pas si vite!

«Je l’ai revendue 100 000 $ plus cher»
Les maisons repoussantes, Alexandre­ Rivet les voit comme une occasion d’investissement. Il y a trois ans, l’architecte paysagiste a acheté une maison mobile à Terrebonne, pour la modique somme de 105 000 $. «Trois ans plus tard, je l’ai revendue 100 000 $ plus cher après avoir investi 50 000 $ en rénovations», raconte-t-il.

Une belle réussite, mais qui n’est pas à la portée de tous. Alexandre Rivet a acquis une propriété de faible valeur qui nécessitait beaucoup de rénovations, dans une région en pleine croissance démographique. Habile de ses mains, il a aussi réalisé une bonne partie des travaux lui-même. Bref, une aventure payante pour qui sait y faire.

«Les gens regardent le coût de leur rénovation et croient que le prix de vente de leur maison augmentera du même montant, constate Dominic St-Pierre, directeur des services immobiliers Royal LePage. C’est une erreur courante. On ne récupère jamais 100 % de son investissement

Un avis que partage Bryan L’Archevêque­, évaluateur agréé et associé de PCG Carmon: «Évaluer l’impact qu’aura une rénovation sur la valeur d’une propriété est une tâche complexe.­» Plusieurs éléments sont à prendre en considération, comme le type de rénovations, le style de la décoration intérieure et le quartier.

Un rendement variable
Saviez-vous que devant le tribunal du marché immobilier, toutes les rénovations ne sont pas égales ? L’ajout d’une pis­cine, par exemple, n’a généralement presque aucun impact sur la valeur de votre propriété, parce que de nombreux acheteurs ne veulent tout simplement pas d’une propriété ayant une piscine. Même chose pour l’ajout d’un puits de lumière ou d’un cinéma maison : l’impact serait « modeste », selon l’Institut des évaluateurs canadiens (voir tableau ci-dessous).

En revanche, et toujours selon l’Institut­, les rénovations qui donneraient le meilleur retour sur investissement seraient celles de la salle de bains ou de la cuisine et le rafraîchissement de la peinture.

Rendement moyen obtenu pour des rénovations
Rénovation Rendement espéré
Cuisine 75 à 100 %
Salle de bains
75 à 100 %
Peinture (intérieure et extérieure) 50 à 100 %
Bardeaux de la toiture 50 à 80 %
Système de chauffage 50 à 80 %
Cinéma maison 25 à 50 %
Aménagement paysager 25 à 50 %
Spa 0 à 50 %
Puits de lumière 0 à 25 %
Piscine 0 à 25 %

Source: Institut des évaluateurs canadiens.

La valeur grimpe plus vite dans les secteurs plus densifiés
Si ces indications sont utiles, elles ne doivent pas être prises au pied de la lettre. «Le retour sur investissement d’une rénovation varie également selon le secteur, nuance Bryan L’Archevêque­. Par exemple, le rendement d’un agrandissement peut varier de 40 à 80 %, selon votre quartier. Généralement, la valeur grimpe plus vite dans les secteurs plus densifiés, car la demande est plus forte.»

À Montréal, par exemple, certaines rénovations sont plus demandées dans les quartiers densifiés, comme les plex qu’on transforme en maisons de ville, pointe Bryan L’Archevêque. C’est ce qu’a pu constater notre collègue Vincent David, qui a acheté avec un ami un quadruplex dans la métropole pour le transformer en deux maisons de ville. «Il y a six ans, nous avons acheté notre quadruplex un peu plus de 230 000 $. Il en vaudrait 650 000 $ aujourd’hui, selon les estimations d’un évaluateur», détaille-t-il.

S’ajuster à la concurrence
Notez que le quartier où se situe votre maison est important à d’autres égards. «Il faut prendre en considération le niveau de luxe du secteur, conseille Bryan L’Archevêque. Si vous êtes dans un secteur où toutes les habitations ont deux salles de bains, l’ajout d’une deuxième salle de bains pourrait vous aider à rejoindre la valeur des autres maisons.»

Regardez vos voisins, oui, mais faites attention: succomber au syndrome du voisin gonflable est désavantageux. «Vous risquez de sortir perdant si vous faites des rénovations qui sont trop luxueuses, met en garde l’évaluateur. Les quartiers tendent à s’homogénéiser, et les acheteurs veulent s’établir dans une résidence dont le profil est similaire à celui du quartier.»

Des rénovations les plus neutres possible
Autre détail qui fait la différence: le style. Les goûts sont relatifs à chacun, mais admettons qu’une teinte sobre aura toujours plus de chance de plaire qu’un rose bonbon. «Les acheteurs se fient souvent à la première impression, explique Dominic St-Pierre. C’est pour cette raison qu’il faut toujours que les rénovations soient les plus neutres possible.»

En cette matière, les conseils d’un courtier immobilier peuvent être utiles, puisqu’il est difficile de connaître les goûts de la majorité. « Des armoires de cuisine en chêne foncé peuvent donner un aspect luxueux à votre cuisine, mais ce n’est pas ce que recherche la majorité des acheteurs », donne en exemple Dominic St-Pierre.

«Ceci dit, il ne faut pas voir ses rénovations uniquement comme un investissement financier», conclut Bryan L’Archevêque­. On rénove d’abord et avant tout pour son confort. Si vous ne prévoyez pas déménager et que votre budget vous le permet, vous n’avez donc pas à vous soucier uniquement de la valeur de votre propriété, selon lui. Autrement dit, vive la décoration rétro, les couleurs «cocos de Pâques» et la piscine creusée, si c’est ce que vous voulez!

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